Een huurder van bedrijfsruimte kan zijn onderneming verkopen. Denk aan een garage, tandartspraktijk of een yoga-studio. Vaak wenst een koper dan dezelfde bedrijfsruimte te behouden. Logisch, men wil de onderneming voortzetten. Máár, de zittende huurder heeft als enige een huurovereenkomst met de verhuurder. De nieuwe huurder (nog) niet. De verhuurder moet met de nieuwe huurder kunnen instemmen. En deze instemming is niet altijd een zekerheid. Mr. Sarah van der Salm over de overname van een bedrijfsruimte oftewel de indeplaatsstelling.
Verschillende soorten bedrijfsruimte, welke huurt u?
Voor de overname van een gehuurde bedrijfsruimte moet eerst duidelijk zijn om wat voor bedrijfsruimte het gaat. Er bestaat onderscheid tussen bedrijfsruimte volgens artikel 7:290 BW en bedrijfsruimte volgens artikel 7:230a BW. De 290-bedrijfsruimte is openbaar toegankelijk zoals een winkel of restaurant. De 230a-bedrijfsruimten zijn kantoren, praktijkruimtes of loodsen. Klik hier voor een nadere uitleg.
Per bedrijfsruimte geldt een eigen regeling voor de indeplaatsstelling. Dit wordt hieronder toegelicht.
Indeplaatsstelling (bij winkels en horeca)
Voor de overgang van een onderneming in een gehuurde 290-bedrijfsruimte biedt het huurrecht een regeling. De zogenaamde “indeplaatsstelling”. Hiermee kan een zittende huurder worden “vervangen” door een nieuwe huurder. Er gelden daarna gelijke rechten en plichten voor deze nieuwe huurder.
Het bijzondere van deze regeling is dat een verhuurder niet altijd een nieuwe huurder kan weigeren. Met de regeling van de indeplaatsstelling kan men de overname via de kantonrechter afdwingen. Bijvoorbeeld omdat de zittende huurder belang heeft bij de overname.
Indeplaatsstelling (bij kantoren en praktijkruimtes)
Voor de indeplaatsstelling in een gehuurde 230a-bedrijfsruimte biedt het huurrecht géén regeling. Er is nauwelijks specifieke regelgeving voor deze bedrijfsruimte. Deze verhuur is dan ook veel vrijer geregeld in vergelijking met 290-bedrijfsruimten. Deze verhuurder is dan ook minder gebonden aan wettelijke regels (die de huurder beschermen). De verhuurder heeft ook meer vrijheid op het gebied van de indeplaatsstelling en heeft meer ruimte deze te weigeren.
Nu voor de 230a-bedrijfsruimte geen specifieke bepaling bestaat, is de vraag wat er dan wel geldt. Het algemene contractenrecht geeft het antwoord. Namelijk met de algemene regeling van de contractsoverneming.
Voorwaarden voor contractsoverneming
Contractsoverneming is geregeld in art. 6:159 BW en maakt het mogelijk dat een contractpartij alle rechten en plichten van een overeenkomst aan een derde overdraagt.
De wet stelt als voorwaarde dat de verhuurder instemt met de overneming. De verhuurder kan met overneming instemmen zowel voor als na de afspraak tussen de zittende en de nieuwe huurder. Als de verhuurder achteraf instemt, is dat het moment van contractsoverneming.
De contractsoverneming moet nadrukkelijk schriftelijk. Althans, de overeenkomst tussen de zittende en nieuwe huurder moet bij akte. Doorgaans zal een overeenkomst tussen verhuurder, de zittende huurder en de nieuwe huurder worden opgemaakt. Deze drie-partijenovereenkomst kan een akte van contractsoverneming zijn of een allonge bij de bestaande huurovereenkomst.
Check de algemene bepalingen
Het is verder aan te bevelen om te kijken of de huurovereenkomst en/of de algemene bepalingen de contractsoverneming wel toelaten. Ook is het aan te bevelen om aansluiting te zoeken bij de regeling van de indeplaatsstelling. Bijvoorbeeld door te kijken naar het motief van de zittende huurder en de financiële gegoedheid van de opvolgend huurder.
Indeplaatsstelling afdwingbaar?
Soms weigert een verhuurder contractsoverneming. Bijvoorbeeld omdat met een nieuwe huurovereenkomst een hogere huur kan worden gerealiseerd. De vraag is dan of de zittende huurder kan afdwingen dat de geldende huurovereenkomst toch wordt overgenomen. De zittende huurder kan belang bij een bedrijfsovername hebben waarbij de geldende voorwaarden gelijk moeten blijven.
In de rechtspraak is deze vraag aan de orde gekomen. Een verhuurder kan worden verplicht mee te werken als de zittende huurder een “zwaarwichtig belang” bij de bedrijfsovername heeft. Bijvoorbeeld door gezondheidsklachten en/of een lagere omzet. Als de verhuurder geen redelijke bezwaren tegen de potentiële huurder heeft, bijvoorbeeld om dat de financiële kenmerken goed zijn, dan is het onredelijk om de nieuwe huurder niet in de plaats te stellen van de zittende huurder.
Vragen over indeplaatsstelling?
Vragen?
Heeft u plannen om iemand anders in de plaats te stellen of wordt u als verhuurder geconfronteerd met een aspirant-huurder waar u vraagtekens bij heeft?
Neem contact op met onze specialist Mr Sarah van der Salm
