Coronacrisis en huurprijsvermindering: update

25 februari 2022

Leestijd: 8 minuten

Sinds het uitbreken van de Coronacrisis steggelen huurders en verhuurders over de vraag of huurders van 290- bedrijfsruimte recht hebben op huurprijsvermindering. Dit omdat zij ernstige last ondervinden van de strenge overheidsmaatregelen. Mr. Sarah van der Salm over de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 24 december 2021 die veel duidelijkheid schept. Liever de vlog van Nicolet over dit onderwerp bekijken? Klik dan hier.

In deze blog legt zij uit hoe u zelf kunt uitrekenen of en voor welke huurkorting u in aanmerking komt.

Hoe om te gaan met huurprijsvermindering als gevolg van de coronapandemie?

Sinds het uitbreken van de Coronacrisis in maart 2020 wordt in de Nederlandse rechtbanken veel gesteggeld over de vraag of huurders van zogenaamde 290- bedrijfsruimtes (hieronder vallen o.a. middenstandbedrijfsruimtes en horeca) aanspraak kunnen maken op een huurprijsvermindering. Dit doordat zij op last van de overheid ten gevolge van de Coronapandemie tijdelijk hun deuren moesten sluiten. Of op andere wijze door overheidsmaatregelen in hun exploitatie zijn belemmerd.

Huurders stellen daarbij als grondslag voor hun vordering o.a. dat de verplichte sluiting een gebrek is ex artikel 7:204 BW waarvoor de verhuurder aansprakelijk is. Ook stellen zij dat de overheidsbeperkende maatregelen een onvoorziene omstandigheid zijn. Artikel 6:258 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat in geval van een onvoorziene omstandigheid de rechter op vordering van de huurder van een 290-bedrijfsruimte de gevolgen van een huurovereenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden. Een rechter kan dit doen als de verhuurder, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.

De vier prejudiciële vragen van de rechtbank

Om duidelijkheid te krijgen over de vraag hoe rechters moeten omgaan met bovenstaande materie heeft de kantonrechter te Roermond op 31 maart 2021 aan de Hoge Raad zogenaamde prejudiciële vragen gesteld.

Deze vragen luiden:
1. Dient men de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca te beschouwen als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?

2. Zo ja, aan de hand van welke criteria beoordeelt men dan de mate van huurprijsvermindering?

3. (of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorzien omstandigheid die tot huurprijsvermindering leidt?

4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Het antwoord van de Hoge Raad

Op 24 december 2021 geef de Hoge Raad antwoord op voornoemde vragen. De Hoge Raad geeft daarbij aan dat deze beantwoording ook betrekking heeft op andere 290-bedrijfsruimte dan horeca. En niet alleen op sluiting maar ook op andere overheidsmaatregelen. Denk bijvoorbeeld aan het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van het gehuurde waardoor er geen of veel minder publiek in de gehuurde komt.

De Hoge Raad oordeelt in haar beslissing dat men sluiting niet kan zien als een gebrek (vraag 1 en 2). Het sluiten heeft immers geen betrekking op de gehuurde zaak. De Hoge Raad heeft wel geoordeeld dat het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van de 290-bedrijfsruimte een onvoorziene omstandigheid is als bedoeld in artikel 6:258 BW. Dit kan tot huurvermindering leiden (vraag 3). De rechter kan op basis daarvan met terugwerkende kracht de huurovereenkomst wijzigen of geheel of gedeeltelijk ontbinden. Dit kan met terugwerkende kracht.

Voor wat betreft de vraag op welke wijze men een huurprijsvermindering op de voet van artikel 6:258 lid BW kan berekenen is door de Hoge Raad een model (de vastelastenmethode) gegeven. Dit model biedt voor veel gevallen handvatten om de huurprijsvermindering te berekenen (vraag 4).

De vastelastenmethode tot huurprijsvermindering

De “vastelastenmethode” kent een aantal stappen om te komen tot een huurprijsvermindering:

De overeengekomen huurprijs drukt men uit in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten van de huurder;
Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten) waarop de huurder aanspraak kan maken trekt men af van het bedrag van de huurprijs;
De procentuele omzetvermindering berekent men door de omzet in de periode waarover men de huurprijsvermindering berekent (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet). Volgens de volgende formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : referentieomzet)).
Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art.6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Formule huurprijsvermindering

Het bedrag van de huurprijsvermindering berekent men vervolgens volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Cijfervoorbeeld

Huurprijs = € 5.000,-
Vaste lasten = € 25.000,-
TVL = € 15.000,-
de behaalde lagere omzet = € 40.000,-
de referentieomzet = € 100.000,-

Berekening

Eerst bepaalt men welke percentage van de vaste lasten gemoeid is met de betaling van de overeenkomen huurprijs (100% x (€ 5.000,- : € 25.000,-) = 20%;
Omdat huurder aanspraak kan maken op TVL brengt men op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 20% van de TVL van € 15.000 (= € 3.000,-) in mindering;
Vervolgens berekent men het percentage van de omzetdaling (100% – (100% x (€ 40.000,- : € 100.000,-)) = 60%. En stelt men aan de hand van dit percentage vast welk deel men van de na stap 2 resterende huur relateert aan de omzetdaling;
Tenslotte verdeelt men het met de verstoring van de waarde verhouding samenhangende nadeel gelijk over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).

Een en ander resulteert, volgens bovenstaande formule, in de volgende huurprijsvermindering:

Formule

(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

(€ 5.000,- min € 3.000,-) x 60% x 50% = € 600,- = derhalve 12% van de overeengekomen huurprijs.

Conclusie

Op basis van voornoemde rekenmethode kunt u zelf uitrekenen voor welke huurkorting u in aanmerking komt. Het kan echter natuurlijk altijd zo zijn dat bepaalde omstandigheden dienen te leiden tot een hogere maar wellicht ook lagere vergoeding.

Overige 7:230a BW bedrijfsruimte?

Voorts is het de vraag of voornoemde methode beperkt dient te blijven tot 290- bedrijfsruimtes. Huurders van een artikel 7:230a BW bedrijfsruimte waarin men bijvoorbeeld een sportschool exploiteert zijn immers ook herhaalde malen geconfronteerde met exploitatie beperkende maatregelen en dienen derhalve ook op grond van voornoemde methode in aanmerking te komen voor huurprijsvermindering.