In het huurrecht zijn de regels voor de categorie overige bedrijfsruimte, ook wel kantoorruimte genoemd, een vreemde eend in de bijt. Zo is de opzegging van deze huurovereenkomst bijzonder geregeld. Mr. Bob de Jager legt uit.
Opzegging huurovereenkomst van kantoorruimte.
Beoordeel vooraf welke bedrijfsruimte wordt verhuurd. Dat kan de kantoorruimte van artikel 7:230a BW zijn. Dat kan ook de middenstandsbedrijfruimte oftewel winkelruimte van artikel 7:290 e.v. BW zijn. Is er sprake van winkelruimte? Lees dan de blog over opzegging van de huurovereenkomst winkelruimte.
Dit blog behandelt de opzegging van de kantoorruimte. Hiertoe behoren bijvoorbeeld fabrieken, loodsen en showrooms. Dit zijn ruimten die niet voor het publiek toegankelijke zijn, zoals een winkelruimte bijvoorbeeld wel is.
Geen minimale huurtermijn
Relevant bij het beëindigen van huurovereenkomsten zijn de huurtermijnen. De wet stelt voor de kantoorruimte geen minimale huurtermijn, zoals wel bij woonruimte of winkelruimte. Kortom, partijen kunnen elke huurtermijn met elkaar afspreken.
De huurovereenkomst van een kantoorruimte eindigt in beginsel door het verstrijken van die contractuele termijn. Soms is opzegging vereist. Check dus goed de huurovereenkomst.
Opzegging (let op de formaliteiten!)
Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd eindigt door opzegging. Ook voor een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan worden overeenkomen dat die alleen eindigt door opzegging. Hiervoor geldt een opzegtermijn van minimaal 1 maand tenzij de huurovereenkomst anders bepaalt.
Opzegging moet schriftelijk met een opzegbrief. Soms gelden extra voorwaarden zoals aantekenen of betekenen (door een deurwaarder). Dit kan volgen uit de algemene voorwaarden. Het is sowieso aan te raden een opzegbrief altijd aangetekend te versturen of door een deurwaarder te laten betekenen.
Aanzeggen van de ontruiming
Indien de verhuurder opzegt dient deze naast de opzegging ook de ontruiming aan te zeggen. En wel tegen een tijdstip dat niet ligt vóór het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt.
Let op! De aanzegging van de ontruimingsdatum is een belangrijke voorwaarde om de huur en het gebruik van een kantoorruimte te beëindigen.
Ontruimingsbescherming
Tegenover de meestal korte opzegtermijn die de verhuurder kan hanteren ten koste van de huurder, staat een bijzondere ontruimingsbescherming van de huurder. Die geldt voor zowel huurovereenkomsten van bepaalde- als onbepaalde tijd.
Allereerst bepaalt de wet dat ontruiming letterlijk dient te zijn aangezegd (bijvoorbeeld in de opzegbrief). Nadat de huurovereenkomst (door opzegging) is geëindigd heeft de huurder dan nog een extra termijn van 2 maanden waarin hij niet kan worden ontruimd. In deze 2 maanden geniet de huurder ontruimingsbescherming.
Extra bescherming via de kantonrechter
Met artikel 7:230a BW kan de rechter worden verzocht de 2 maanden ontruimingstermijn te verlengen. De huurder dient dit verzoek in, binnen 2 maanden na de dag waartegen de ontruiming schriftelijk is aangezegd. De huurder dient dit verzoek tot verlenging voor maximaal één kalenderjaar bij de kantonrechter in. Deze termijn kan op verzoek van de huurder nog tweemaal met ten hoogste een kalenderjaar worden verlengd.
Let op, na het einde huurovereenkomst, en ondanks rechtsgeldige opzegging, kan de huurder, mits hij de vereniging aanvraagt, nog 3 jaar van het gehuurde gebruikmaken.
In de procedure maakt de kantonrechter een belangenafweging. Hiertoe dient de huurder aannemelijk te maken dat zijn belangen bij onmiddellijke ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik. Tijdens de verlenging betaalt de huurder geen ‘huur’, maar een ‘gebruiksvergoeding’. Die heeft doorgaans de hoogte van de eerdere huursom.
Opzeggen met wederzijds goedvinden
Beëindigt men de huurovereenkomst in overleg dan is het niet nodig om op te zeggen. Het is wel belangrijk om deze beëindiging goed vast te (laten) leggen ter voorkoming van discussies. Deze “onderhandelingen” behoren voor de afloop van de opzegtermijn plaats te vinden. Anders kan de huurovereenkomst automatisch zijn verlengd.
Vragen over het opzeggen van de huurovereenkomst?
Wilt u de huurovereenkomst kantoorruimte opzeggen?
U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen.
Neem contact op met onze specialist Bob de Jager.
