Het vastgoed kent meerdere verenigingsvormen, zoals de VvE, flatcoöperatie of de vereniging voor het beheer van een bungalow- en bedrijvenpark. De leden dragen bij aan de verenigingskosten. Althans, niet altijd alle gebruikers van het gebouw of park. Sommigen weigeren het lidmaatschap. Deze “niet-leden” benadelen de wel-betalende leden. Kunnen deze “niet-leden” tot een bijdrageplicht of gebruiksvergoeding worden verplicht? Jazeker, mr. Sebastiaan Kieffer licht toe:
Verenigingsvorm
Om een bijdrageplicht of gebruiksvergoeding te bepalen, dient duidelijk te zijn welke verenigingsvorm bij de onroerende zaak van de weigerachtige (grond)eigenaar is betrokken. Dat kan zijn een VvE (met appartementsrechten) enerzijds of een vereniging of coöperatie (met leden) anderzijds. Oftewel een vereniging van eigenaars volgens het Burgerlijk Wetboek Boek 5 resp. een vereniging of coöperatie volgens het Burgerlijk Wetboek Boek 2.
De leden van een vereniging volgens het Burgerlijk Wetboek Boek 2 mogen hun lidmaatschap weigeren of opzeggen. Wellicht is dat in strijd met een kettingbeding, maar een algemeen recht daartoe bestaat wel. Dat is bij een VvE met appartementsrechten uitgesloten. De “gewone” vereniging kan dus wel met “niet-leden” te maken hebben (die tot een gebruiksvergoeding moeten worden gemaand.)
Bijdrageplicht of gebruiksvergoeding verplicht?
“Niet-leden” kunnen worden verplicht om voor hun gebruik van het park te betalen. Niet op grond van de gebruikelijke contributieplicht, maar op grond van de wet. De wettelijke rechtsfiguur van de ongerechtvaardigde verrijking biedt grond om niet-leden te dwingen om in de parkkosten bij te dragen. Voor deze vergoeding is van belang dat de ene partij zich verrijkt, waardoor een andere partij verarmt.
Volgens rechtspraak is van verrijking sprake als een niet-lid profiteert van de aanwezigheid van de vereniging en het park waarbinnen zijn onroerende zaak is gelegen. Bijvoorbeeld doordat de bungalow of bedrijfsunit meer waarde heeft door de infrastructuur, faciliteiten, het beheer en onderhoud dat de vereniging realiseert.
Voorts is de vraag relevant of sprake is van verarming bij een ander door de verrijking. Dat zal het geval zijn bij leden die bijdragen aan de kosten om het park in goede conditie te houden, terwijl op dat park ook gebruikers zijn die weigeren bij te dragen. De betalende leden zouden een lagere bijdrage betalen indien meer partijen in de verenigingskosten delen, zoals “niet-leden”. Kortom, door “niet-leden” verarmen de leden vanwege hun hogere kosten. Bovendien slijten gemeenschappelijke zaken harder door een intensiever gebruik door meer personen.
Verrijking niet-leden vs. verarming leden = ongerechtvaardigd
Indien de ene partij zich verrijkt, waardoor een andere partij verarmd, is de kans groot dat een “niet-lid” een vergoeding moet betalen. Hierbij is van belang dat de verrijking “ongerechtvaardigd” is. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als er geen overeenkomst of kwijtschelding bestaat waaruit volgt dat de ene partij profiteert ten koste van een ander.
Ten aanzien van een bungalow- of bedrijvenpark moet een geldige reden bestaan waaruit volgt dat een “niet-lid” niet hoeft te betalen voor het gebruik van de faciliteiten. Ontbreekt zo’n afspraak, dan is de verrijking ongerechtvaardigd.
Hoogte van de bijdrageplicht of gebruiksvergoeding
De ongerechtvaardigde verrijking leidt tot een vergoedingsplicht. Niet alle kosten komen voor vergoeding in aanmerking. Deze vergoeding baseert men op kosten die zijn gemoeid met het in stand houden van (de kwaliteit van) een park.
Voorbeelden zijn kosten voor onderhoud, een hovenier, de administratie, het beheerssysteem, verzekeringen, de afvalverzameling, de receptie of bijvoorbeeld de bewakingsfunctie. Maar denk ook aan voorzieningen zoals straatverlichting, nutsvoorzieningen, omheining en/of een toegangshek/slagboom.
Als het voor een vereniging ondoenlijk is om op de cent een bijdrageplicht te berekenen, dan mag zij deze doorgaans gelijkstellen met de bijdrage die men gewoonlijk aan de leden in rekening brengt (en doorgaans door de jaarlijkse ALV worden vastgesteld).
Bijdrageplicht of gebruiksvergoeding
Bijdrageplicht of gebruiksvergoeding?
U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.
Neem contact op met onze specialist mr. Sebastiaan Kieffer
