Ongerechtvaardigde verrijking in het vastgoed

29 oktober 2021

Leestijd: 6 minuten

Als iemand zich verrijkt, waardoor een ander verarmt, dan kan sprake zijn van ongerechtvaardigde verrijking. In dat geval zal de verrijkte de schade van de verarmde moeten vergoeden. Mr. Sebastiaan Kieffer over de ‘ongerechtvaardigde verrijking’ en over voorbeelden uit de vastgoedpraktijk.

Wat is ongerechtvaardigde verrijking?

In de wet wordt ongerechtvaardigde verrijking als volgt omschreven:

“Hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, is verplicht, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking.”

Kortom, als de ene partij een voordeel behaalt ten koste van een andere partij, zonder dat hiervoor een grond bestaat (zoals een overeenkomst), dan is sprake van ongerechtvaardigde verrijking. Dan geldt voor de verrijkte partij een schadevergoedingsplicht ten gunste van de verarmde partij.

Welke schade voor vergoeding in aanmerking komt, dat verschilt per geval. Er moet sowieso een rechtstreeks verband zijn tussen de verrijking en de verarming. Én, de verrijkte vergoedt nooit meer dan de werkelijke schade van de verarmde.

Hieronder volgen voorbeelden uit de vastgoedpraktijk.

Profiteren van een bungalowpark of bedrijventerrein

Doorgaans hebben bungalowparken en bedrijventerreinen faciliteiten die door een vereniging worden beheert. Dat kan een VvE of een vereniging (coöperatie) zijn. Voor het beheer dragen leden gezamenlijk de kosten. Het komt voor dat op zo’n park personen of bedrijven zijn gevestigd die niet bijdragen. Bijvoorbeeld omdat formeel het lidmaatschap ontbreekt. Dit kan een vorm van ongerechtvaardigde verrijking zijn:

Met goede infrastructuur en voorzieningen is een bungalow of bedrijfsunit meer waard dan zonder. Die eigenaar wordt dus verrijkt. Die verrijking is dan zonder grond als hij geen lid is van de vereniging (welke beheert ten behoeve van haar leden). De leden lijden daardoor schade. Zij betalen immers een hogere bijdrage dan wanneer ook niet-leden bijdragen.

Wegneemrecht (hypotheek)

Dit voorbeeld ziet op een onroerende zaak waarvan de eigenaar een hypotheekrecht aan een derde verstrekt. Verbouwt of verfraait de eigenaar nadien de onroerende zaak, waarna de hypotheekhouder zijn recht van parate executie uitoefent (en de woning veilt), dan geldt dat de verrijking door die verbouwing of verfraaiing ongerechtvaardigd is. De verrijkte moet dulden dat de verfraaiingen worden weggenomen of een vervangende schadevergoeding voldoen.

Overigens, hierbuiten vallen zaken of verfraaiingen die contractueel zijn uitgezonderd en die onderdeel blijven van het onderpand. Dat eerste is logisch bij een hypothecair bouwdepot. Van dat tweede is een goed voorbeeld de vernieuwing van nutsvoorzieningen (die met het onderpand zijn verbonden).

Wegneemrecht (huur)

Het huurrecht kent een wegneemrecht (art. 7:216 BW ). Zo is een huurder tot aan de ontruiming van het gehuurde bevoegd om de door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken. Deze verfraaiingen komen de verhuurder niet automatisch toe, omdat deze hem ongerechtvaardigd kunnen verrijken.

De huurder dient het gehuurde dan wel in de toestand te brengen zoals die bij het einde van de huur redelijkerwijs wordt verwacht.

Bouwen op grond van een ander

Dit voorbeeld gaat over “natrekking“. Natrekking houdt in dat als een nieuw bouwwerk met grond samenvoegt, dat die grondeigenaar “automatisch” eigenaar wordt van dat bouwwerk erop (ongeacht of hij daarvoor betaalt).

Als een aannemer bouwstoffen levert en een bouwwerk tot stand brengt op een perceel, dan zal die grondeigenaar “automatisch” eigenaar worden. Met die nieuwe opstal wordt hij verrijkt. Hij is dan ongerechtvaardigd verrijkt als de rechtsgrond (overeenkomst) daartoe ontbreekt. Daarvan kan sprake zijn als een andere partij dan de grondeigenaar de opdrachtgever van de aannemer was. Als die opdrachtgever de aannemer niet betaalt, dan verarmt de aannemer. De grondeigenaar is echter verrijkt, want het bouwwerk trekt na met zijn grond. Dit was aan de orde in het arrest van de Hoge Raad Vermobo/Van Rijswijk (HR 29 januari 1993, NJ 1994/172).

Slot

De ongerechtvaardigde verrijking leidt tot een vergoeding voor een benadeelde partij, waarvan de hoogte maximaal het voordeel van de verrijkte is. De verrijking kan echter in theorie een lagere waarde hebben dan het nadeel van de benadeelde partij. Dat gedeelte wordt dus niet vergoed met de ongerechtvaardigde verrijking.

Dit is een verschil met een andere rechtsfiguur: de ‘onverschuldigde betaling’. Deze geeft een vordering tot ongedaanmaking. Zoals van een betaling op een verkeerd en onbekend rekeningnummer. De ongedaanmaking van die bijschrijving, strekt evident tot herstel van het volledige nadeel van de benadeelde partij.