In haar vonnis van 24 januari 2024 oordeelde de rechtbank Rotterdam dat de koper van een penthouse zijn koopovereenkomst mocht ontbinden. Dit omdat de projectontwikkelaar het overgrote deel van de resterende koopappartementen aan een investeerder verkocht, ten behoeve van verhuur. De projectwikkelaar wekte hierdoor verkeerde verwachtingen bij de koper. Hoe dat precies zit? Mr. Joris Leeflang geeft uitleg.

Totstandkoming koopovereenkomst

In november 2022 sloot koper een koop- en twee aannemingsovereenkomsten met een projectontwikkelaar voor een penthouse. Het penthouse zou onderdeel gaan uitmaken van één van de twee te realiseren gebouwen (De Hoge en De Lage) die uitsluitend uit 90 koopappartementen zouden bestaan. Dit volgde ook uit de brochure van de projectontwikkelaar én de inmiddels gesloten overeenkomsten.

Tekortkoming projectontwikkelaar

Ná de totstandkoming van de overeenkomsten verkocht de projectontwikkelaar maar liefst 65 van de 90 koopappartementen (in De Hoge en De Lage) aan een investeerder. Deze investeerder zou de betreffende appartementen vervolgens gaan verhuren. Bij huurappartementen is de doorstroom van bewoners echter groter dan bij koopappartementen. Koper stelde dan ook dat hierdoor sprake was van weinig sociale cohesie in het appartementencomplex. Als gevolg hiervan wenste koper de overeenkomsten met de projectontwikkelaar te ontbinden. Het geleverde penthouse voldeed immers niet aan wat hij mocht verwachten.

Verweer projectontwikkelaar

Ten eerste voerde de projectontwikkelaar aan dat de brochure een disclaimer bevatte. De rechtbank oordeelde dat een disclaimer bepaalde verwachtingen bij een potentiële koper wekt. Deze informatie weegt mee in de beslissing om al dan niet tot aankoop over te gaan. Ten tweede meende de projectontwikkelaar, dat de onderhavige situatie gelijkenis vertoonde met het arrest d.d. 6 maart 2012. Hierin oordeelde het gerechtshof Amsterdam, dat kopers géén redelijke verwachting konden hebben omtrent een (deel)project met alleen koopwoningen. Deze vergelijking mocht de projectontwikkelaar echter niet baten. De rechtbank oordeelde namelijk dat in die zaak, van meet af aan duidelijk was dat een groot aantal sociale huurwoningen werd gebouwd. Volgens de rechtbank was in het geval van De Hoge, duidelijk sprake van een afzonderlijke bouweenheid, met één gemeenschappelijke toegang, waarin men enkel koopappartementen zou realiseren. Ten derde stelde de projectontwikkelaar, dat de appartementen die aan de investeerder werden verkocht, strikt genomen, nog steeds koopappartementen zijn. De rechtbank oordeelt echter dat men hier onder koopappartement verstaat: appartementen die afzonderlijk worden verkocht, aan individuele kopers die daar in beginsel zelf gaan wonen. 65 appartementen in één klap verkopen voor de verhuur maakt dat er feitelijk geen sprake meer is van koopappartementen, zoals bedoeld in de koopovereenkomst.

Beslissing rechtbank

Gezien het voorgaande oordeelde de rechtbank, dat de projectontwikkelaar is tekortgeschoten in haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomsten. Dit door een penthouse te leveren in een gebouw, waar het overgrote deel van de koopappartementen inmiddels is verkocht aan een investeerder, ten behoeve van de verhuur. Het penthouse voldeed hierdoor niet aan hetgeen de koper, op grond van de overeenkomsten, mocht verwachten, met ontbinding als gevolg.

Conclusie

Deze uitspraak benadrukt (nogmaals) het belang van het verschaffen van duidelijke informatie in (verkoop)brochures en koop- en aannemingsovereenkomsten. Deze informatie schept namelijk verwachtingen waar potentiële kopers op mogen vertrouwen. Uit de hiervoor besproken uitspraak blijkt, dat ook informatie over de bestemming (huur of koop) van naastgelegen woningen relevant kan zijn. Dit kan immers van invloed zijn op je toekomstige buren en de daarmee samenhangende sociale cohesie.