Leestijd: 4 minuuten
In het woonruimte huurrecht is veel commotie ontstaan over mogelijk oneerlijke huurbedingen, waaronder het boetebeding. De vraag rijst of een boetebeding in een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte ook oneerlijk zou kunnen zijn? Mr. Joris Leeflang , over het boetebeding in het bedrijfsruimte huurrecht.
De wet
Het huurrecht in boek 7 BW bevat geen specifieke bepaling over het boetebeding. Het algemene verbintenissenrecht van boek 6 BW wel. Naast de omschrijving van het boetebeding, volgt uit de wet ook de mogelijkheid om een boete te matigen.
Het regime van de zwarte en grijze lijst (oneerlijke bedingen in de algemene voorwaarden) is in beginsel niet van toepassing op huur van bedrijfsruimte. Ook de Europese richtlijn die bij woonruimte aanleiding was tot prejudiciële vragen is bij bedrijfsruimte niet van toepassing. In beginsel geldt dus het overeengekomen boetebeding.
Boetebeding in de huurovereenkomst en algemene bepalingen
Voor een huurovereenkomst middenstandsbedrijfsruimte (simpel gezegd winkelruimte) maakt men vaak gebruik van de modelhuurovereenkomst van de Raad van Onroerende zaken (ROZ) met bijbehorende algemene bepalingen. Hierin staan meerdere boetebedingen op verschillende tekortkomingen door de huurder, zoals bijvoorbeeld het te laat betalen van de huur of onbevoegd onderverhuren. In artikel 28.3 algemene bepalingen (versie 2022) staat bijvoorbeeld dat een huurder van rechtswege een direct opeisbare boete van 1% per maand moet betalen over de huurprijs, met een minimum van € 300 per maand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt. Dit soort boetes kunnen uiteraard tot enorme boetebedragen leiden.
Matiging boete
Algemeen geldt dat de rechter een boete alleen matigt als de ‘billijkheid dit klaarblijkelijk eist’. De Hoge Raad heeft het criterium ‘indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist’ nader ingevuld: Voor matiging is plaats als het boetebeding tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Later heeft de Hoge Raad in aanvulling daarop geoordeeld dat; wanneer de omstandigheden daartoe aanleiding geven, ook een vergaande matiging gerechtvaardigd kan zijn. Bij de vraag of de rechter gebruik dient te maken van zijn bevoegdheid tot matiging zijn een aantal specifieke omstandigheden van belang, zoals onder meer de aard van de overeenkomst, de wijze van totstandkoming van het boetebeding en of er sprake is van een eenheidsboete. De schuldenaar moet een beroep op matiging doen en zal voldoende feiten en omstandigheden moeten stellen, op basis waarvan de rechter tot matiging kan overgegaan. De matigingsbevoegdheid dient door de rechter terughoudend te worden toegepast.
Matiging in het huurrecht
Onder welke omstandigheden kan de rechter desgevraagd overgaan tot matiging van een boete? Bij de beoordeling neemt een rechter o.a. het volgende in overweging:
- Is het boetebeding onderdeel van de standaard ROZ-algemene bepalingen, die veelal worden gebruikt bij verschillende huurovereenkomsten met verschillende huurprijzen;
- Is de hoogte van de boete niet afhankelijk van de huurprijs, zodat naar gelang huur lager is de boete relatief hoger is;
- Strekt de boete niet alleen tot nakoming maar ook tot schadevergoeding;
- Voorziet het boetebeding in een beperking naar duur en hoogte;
- Bestaat er een wanverhouding tussen de boete en de achterstallige huur;
- Is er schade als gevolg van de niet tijdige betaling.
Bovenstaande omstandigheden kunnen, gezamenlijk of afzonderlijk, tot matiging van een verbeurde boete leiden. Matiging zal groter zijn als het gaat om een (relatief) kleine huurder. En bijvoorbeeld als er een wanverhouding bestaat tussen de hoogte van de boete of de hoogte van de uur of het bedrag aan achterstallige huur. Ook het in de ROZ-algemene bepalingen gehanteerde minimum van € 300,- op te late betaling, kan reden zijn tot matiging. Bijvoorbeeld als sprake is van een lage huurprijs waarbij de boete dan relatief gezien hoog is. Anderzijds blijkt uit rechtspraak dat matiging achterwege kan blijven als sprake is van grote (professionele) partijen. De rechter is in dat geval minder snel geneigd om de boete te matigen. Of een boete gematigd wordt is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Matiging is geen gegeven en wordt ook regelmatig afgewezen.
Conclusie
In tegenstelling tot huurrecht woonruimte wordt een boetebeding in het huurrecht bedrijfsruimte niet oneerlijk geacht te zijn. Wel kan een rechter, op verzoek van een huurder, overgaan tot matiging van het boetebedrag. Het is dan aan de huurder om de relevante feiten en omstandigheden te schetsen op grond waarvan het boetebedrag gematigd zou moeten worden.
Boetebedrag verschuldigd? Vordert uw verhuurder een contractuele boete of doet een huurder een beroep op matiging? U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen.
Rechtsbijstandverzekering?
Neem contact op met onze specialist:
Mr. Joris P. Leeflang
