Nederland telt ruim 161 duizend VvE’s (CBS 2022). Veel personen dus die met het VvE-recht worden geconfronteerd. Velen zijn afhankelijk van dit recht. Velen ervaren dat als complex. Dat is het ook, want zelfs basale kenmerken zijn onduidelijk en leiden tot problemen in de praktijk. Zoals het verschil tussen de Gemeenschap van Eigenaars en de Vereniging van Eigenaars (VvE). Mr. Annemarie Govers-Schotten over de gemeenschap vs. vereniging van eigenaars.

Gemeenschap van eigenaars

Wettelijk geldt dat als een zaak meerdere eigenaars heeft, lees  “deelgenoten”, er sprake is van een ‘gemeenschap’. Zo kunnen meerdere investeerders gezamenlijk eigenaar zijn van onroerend goed in ontwikkeling.  Ander voorbeeld is twee naburige pandeigenaars die een woning scheidende (mandelige) muur delen. Ook dan is sprake van een gemeenschap. Specifieke gemeenschappen zoals een huwelijksgemeenschap, een maatschap of de gemeenschap van appartementseigenaars zijn in de wet gereguleerd. Die laatste in Boek 5 Burgerlijk Wetboek.

De gemeenschap van appartementseigenaars zijn als deelgenoten gezamenlijk eigenaar van het gesplitste object. Dit staat los van de VvE, zie hieronder.

Vereniging van eigenaars (VvE) versus de gemeenschap

Bij splitsing van een pand wordt de Vereniging van Eigenaars opgericht. Die heeft tot doel het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaars. Zij ziet bijvoorbeeld op de handhaving van de statuten en het reglement, het in standhouden van verzekeringen, het voeren van beheer en onderhoud en zij vertegenwoordigt de eigenaars in rechte.

De Vereniging van Eigenaars is niet hetzelfde als de gemeenschap, terwijl het wel dezelfde “poppetjes” zijn. De VvE is de organisatievorm van alle appartementseigenaars. Het VvE-recht biedt regelgeving die het bestuur en besluitvorming van die gemeenschap ordent.

Voor alle duidelijkheid: De VvE is dus niet de eigenaar van het gebouw. Dat is de gemeenschap met deelgenoten (lees: alle appartementseigenaars). Dit onderscheid maakt dat de gemeenschap en vereniging hun eigen besluiten en rechtshandelingen (daden) hebben (met specifieke kenmerken). Ik leg dit hieronder uit.

Gemeenschap en ‘daden van beschikking’ 

De zogenaamde ‘daden van beschikking’ zijn rechtshandelingen door de gemeenschap. Zoals gezegd, alleen de gemeenschap is eigenaar van en dus beschikkingsbevoegd over het onroerend goed. Als de gemeenschap een gedeelte van het pand wil verkopen, dan zal de gehele gemeenschap dit onroerend goed via de notaris moeten leveren (vergelijkbaar met elk ander registergoed). Deze unanimiteit is verklaarbaar; als van een pand twee ontwikkelaars samen eigenaar zijn, dan kan ook niet slechts één deelgenoot tot verkoop en levering van dat pand overgaan.

Deze toedelingshandeling, het overdragen danwel leveren van onroerend goed, wordt aangeduid als een daad van beschikking. Hierbij wijzigt de goederenrechtelijke situatie, die van elke VvE is geregeld in de akte van splitsing. Met andere woorden, bij een daad van beschikking moet de akte van splitsing ook wijzigen. Meer weten? Lees dan dit blog.

Vereniging en ‘daden van beheer’ 

Daden van beheer zijn handelingen die geen gevolgen hebben voor de goederenrechtelijke situatie, er verandert dus niets in de eigendomsverhoudingen. Daden van beheer zijn rechtshandelingen door de VvE. In de akte van splitsing of het reglement staat waartoe de VvE bevoegd is. Daden van beheer zijn bijvoorbeeld besluiten over onderhoud aan het dak van het gebouw.

Doorgaans geeft de ALV voor daden van beheer toestemming met een gewone meerderheid van stemmen. Zeg 50% + 1 van de stemmen. Een wijziging van de splitsingsakte is uiteraard niet vereist. Dat verschilt dus met een daad van beschikking waarvoor 100% medewerking van de deelgenoten/appartementseigenaars nodig is en een aktewijziging is vereist.

Problematiek daad van beheer (meerderheid van stemmen)

Bovenstaand onderscheid is vaak niet bekend en leidt tot problemen. Bijvoorbeeld bij de ingebruikneming van gemeenschappelijke zaken. Zoals het gemeenschappelijke dak dat voor een nieuw individueel dakterras aan een appartementseigenaar wordt gegund. Het volgende gaat fout:

Sommige VvE’s gaan ervan uit dat deze toestemming vergelijkbaar is met een besluit tot regulier onderhoud van een dak. Dus een daad van beheer met een normale meerderheid van stemmen. In dit geval zal echter de goederenrechtelijke situatie wijzigen, omdat de rechten en plichten tussen de eigenaars permanent wijzigen. Hiervan is dus sprake als de toestemming geen tijdelijk karakter heeft, bijvoorbeeld door een kettingbeding. Dan moet de splitsingsakte dus wijzigen, waarvoor een verzwaarde stemmeerderheid van 80% of 100% geldt.

Let op! Slechts een gewone meerderheid voor het genomen besluit is dan dus onvoldoende, en nietig. Zie deze uitspraak van 2021. Het dakterras is in die zin illegaal.

Problematiek daad van beschikking (100%)

Vaak beseft een VvE wel degelijk dat zij voor het realiseren van een dakterras door een VvE-lid, de akte van splitsing moet wijzigen. Men ziet namelijk dat de grens tussen privé en gemeenschap wordt gewijzigd. Er wordt een gedeelte van het gemeenschappelijke aan een individu toebedeeld. De gemeenschap verarmt qua ruimte, soms gecompenseerd met geld (koopsom).

Wettelijk geldt ex artikel 5:139 BW, en zo is algemeen ook bekend, dat met wijziging van de splitsingsakte in beginsel alle eigenaars instemmen, hetzij 80% als het bestuur aan de wijziging medewerking geeft.

Let op, dat laatste is niet altijd voldoende volgens de Hoge Raad. Namelijk als (een deel van) een gemeenschappelijk gedeelte aan een individu wordt toegekend c.q. exclusief in gebruik wordt gegeven. Deze toedeling is een ‘daad van beschikking’ waarvoor een overdracht (notariële levering) is vereist. Daarom moet worden aangenomen dat een wijziging van de akte van splitsing, die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte wordt toebedeeld aan een van de appartementseigenaars, slechts volgens de hoofdregel van art. 5:139 lid 1 BW kan worden geëffectueerd, dus met medewerking van alle appartementseigenaars (100%).

 JURIDISCHE VALKUILEN

Misverstand: toedeling dakterras = daad van beheer
Onterecht met gewone meerderheid besloten
 Wijzigt goederenrechtelijke situatie =  daad van beschikking
Vereist wijziging akte & unanimiteit 
Dakterras zonder juiste procedure = nietig

TIP:
Check altijd of een voorgenomen besluit de eigendomsverhoudingen verandert. Zo ja, dan is het géén gewoon VvE-besluit!

Rechtsbijstandverzekering?