Retentierecht in het vastgoed

U kent ze wel die hekken die om een niet afgebouwde bouwplaats staan met een groot bord met daarop de tekst : “Hier oefent schildersbedrijf X haar retentierecht uit”. In het vastgoed boeken partijen die samenwerken niet alleen succes. Wat als de klant niet betaalt?  Het retentierecht biedt uitkomst.  Mr. Sarah van der Salm legt uit.

Wat is een retentierecht?

In de wet artikel 3:290 e.v. van het Burgerlijk Wetboek wordt retentierecht beschreven als: “De bevoegdheid die in de bij de wet aangegeven gevallen aan een schuldeiser toekomt, om de nakoming van een verplichting tot afgifte van een zaak aan zijn schuldenaar op te schorten totdat de vordering wordt voldaan.”

Het retentierecht is op grond van bovengenoemd artikel 3:290 BW een opschortingsrecht en daarmee een middel om een prestatie van de wederpartij af te dwingen.

Retentierecht is kort gezegd het achterhouden van iemands eigendom. Dit omdat de ene partij in gebreke is / verzuimt te presteren ten behoeve van de schuldeiser. Voordeel hiervan is dat de schuldenaar een prikkel krijgt om toch na te komen.

Een eigenaar van een autogarage kan bijvoorbeeld zijn retentierecht gebruiken als hij een auto heeft gerepareerd doch deze niet wordt betaald. Hij geeft de auto niet mee zo lang de klant niet betaalt.

Retentierecht en de aannemer

In de bouw wordt dit recht regelmatig gebruikt indien de aannemer bijvoorbeeld niet wordt betaald. Of als een opdrachtgever de aanneemovereenkomst op onrechtmatige wijze beëindigt. De aannemer kan dan de nakoming van de verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst opschorten en een beroep doen op het retentierecht. Hij levert het gebouw niet op, zolang de opdrachtgever niet betaalt. Een voorbeeld hiervan is het niet geven van de sleutel van het nieuwe bouwwerk, of door een bouwplaats af te rasteren met bouwhekken. Een en ander kan ook in de openbare registers (Kadaster) worden ingeschreven.

Welke vereisten gelden voor het retentierecht?

Om dit recht uit te kunnen oefenen, geldt een aantal vereisten:

1. de vordering van de schuldeiser moet opeisbaar zijn, check hiervoor de betalingstermijn op de factuur;
2. er moet voldoende samenhang zijn tussen de vordering en de zaak die wordt achter gehouden;
3. het moet andermans zaak betreffen, die in de feitelijke macht is van de schuldeiser;
4. inroeping van het retentierecht mag niet in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. Check disproportionele verhouding tussen het ingeroepen recht en de niet-nakoming.

Einde retentierecht

Een verklaring van de wederpartij dat hij zal nakomen is niet voldoende.  Ook indien de vordering gedeeltelijk wordt voldaan blijft het retentierecht in beginsel bestaan. Er moet dus daadwerkelijk worden betaald voordat het recht kan eindigen. Wordt u het niet eens met elkaar dan kunt u de rechter (in kort geding) verzoeken het retentierecht op te heffen. Een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom. Bijvoorbeeld omdat de onderaannemer helemaal niet de feitelijke macht over de bouwplaats uitoefende.

Kort Geding?

De opheffing van een retentierecht vorderen in kort geding is een prima rechtsmiddel. Echter let op! Ten aanzien van geldvorderingen / schadevergoeding eisen in kort geding is – ingevolge vaste jurisprudentie – terughoudendheid geboden. De vordering in kwestie dient namelijk niet alleen voldoende aannemelijk te zijn- hetgeen betekent dat met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten moet zijn dat de bodemrechter haar zal toewijzen.  Ook dient er sprake te zijn spoedeisend belang.

Conclusie

U kunt het retentierecht gebruiken als pressiemiddel zodat uw facturen worden betaald. Voldoet u dan wel aan bovengenoemde voorwaarden!

Het uitoefenen van een retentierecht is altijd maatwerk. 

U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.

Rechtsbijstandverzekering?

Neem contact op met onze specialist mr. Sarah van der Salm.