Heeft een verhuurder zijn middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7: 290 BW) nodig wegens dringend eigen gebruik, dan is voldoende dat de bedrijfsruimte voor hem van wezenlijk belang is. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen bijvoorbeeld voldoende zijn om de huur op deze grond op te zeggen. Mr. Bob de Jager blogt aan de hand van het arrest van de Hoge Raad van 1 april 2022. De uitleg liever via zijn webinar bekijken? Klik dan hier.
Verhuurder zegt op op grond van dringend eigen gebruik
Hoe men een 7:290 BW huurovereenkomst van bijvoorbeeld een winkelruimte opzegt leest u hier. Een van de opzeggronden voor de verhuurder is die van dringend eigen gebruik. De verhuurder moet aannemelijk maken dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk én duurzaam in gebruik wil nemen. Ook moet de verhuurder het verhuurde dringend nodig hebben. Onder duurzaam in gebruik nemen wordt onder andere ook begrepen een renovatie van een bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk zou zijn.
Beoordelingskader dringend eigen gebruik
Of sprake is van dringend eigen gebruik dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De wil tot eigen gebruik moet niet alleen bestaan ten tijde van de opzegging, maar ook nog op het tijdstip van de uitspraak van de rechter.
Met dringend nodig hebben voor eigen gebruik is bedoeld dat het pand van wezenlijk belang moet zijn voor de verhuurder. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn. Eerder oordeelde de Hoge Raad al dat niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het verhuurde nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden.
Let op! Het kan volgens de Hoge Raad relevant zijn dat de verhuurder andere mogelijkheden heeft om in zijn behoeften te voorzien. Een beroep op dringend eigen gebruik gaat niet op als het voldoende in de rede ligt dat een verhuurder gebruik maakt van één van die andere mogelijkheden.
Verder behoeft de verhuurder niet aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het verhuurde. Het ligt op de weg van de huurder om dit te stellen en aannemelijk te maken.
Oordeel Hoge Raad
In het hier besproken arrest van de Hoge Raad zegde een verhuurder de huur met een hotelbedrijf op omdat hij het pand zelf in gebruik wilde nemen om eveneens een hotelbedrijf in te exploiteren. Dit had hij namelijk in de jaren voordat hij ging verhuren ook op die locatie gedaan. Eerder had zowel de rechtbank als het gerechtshof een beroep op dringend eigen gebruik afgewezen. Daar ging de hoge Raad niet in mee.
De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof Amsterdam omdat het hof ten onrechte heeft geoordeeld dat de verhuurder moest stellen en aannemelijk maken dat voor hem geen andere mogelijkheid bestond dan het verhuurde in gebruik te nemen. Het was juist aan de huurder om aannemelijk te maken dat de verhuurder, die beschikte over een (kleine) vastgoedportefeuille, van andere objecten gebruik moest maken.
Daarnaast oordeelde de Hoge Raad dat het hof onvoldoende heeft gemotiveerd waarom het voorgenomen gebruik door de verhuurder niet dringend (in de zin van ‘wezenlijk’) zou zijn geweest. Dit, terwijl het hof zelf heeft vastgesteld dat het rendement van de verhuurder, met het beoogde gebruik, tot een behoorlijke verbetering kon leiden en de winstpotentie van het verhuurde aanzienlijk was.
Ook het oordeel van het hof dat de verhuurder, met de verkoop van zijn hotelbedrijf 14 jaar geleden, van extra winst door zelfexploitatie zou hebben afgezien, is volgens de Hoge Raad zonder nadere toelichting onbegrijpelijk.
Conclusie
Dringend eigen gebruik bij bedrijfsruimte is een term in het huurrecht die verwijst naar de situatie waarin een verhuurder de bedrijfsruimte zelf nodig heeft voor eigen gebruik, bijvoorbeeld voor zijn eigen bedrijfsactiviteiten. Het is mogelijk om de huurovereenkomst op te zeggen wegens dringend eigen gebruik, maar daarvoor gelden strenge voorwaarden en procedures die de verhuurder moet volgen. Het is belangrijk om hierbij de regels van het huurrecht voor bedrijfsruimte goed in acht te nemen.
Heeft u vragen over dringend eigen gebruik?
U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen.
Neem contact op met advocaat mr. Bob de Jager
