Groot onderhoud en renovatie van wooncomplexen is aan de orde van de dag. Dit, vanwege de veroudering van de woningvoorraad en de opdracht deze te verduurzamen. Vaak wordt dan aan huurders een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning aangeboden waar zij tijdens de renovatie verblijven. De Hoge Raad heeft dit jaar duidelijk gemaakt dat de huurder in zo’n geval géén recht heeft op de wettelijke verhuiskostenvergoeding. Mr. Sarah van der Salm van Amstel Advocaten en specialist in het huurrecht, over verhuiskostenvergoeding bij renovatie van de huurwoning. Liever een en ander uitgelegd krijgen in een kort webinar? Check dan deze vlog van Sarah.
Rechten en plichten bij renovatie huurwoning
De rechten en plichten van de huurders bij een renovatie zijn geregeld in artikel 7:220 BW. Feit is dat een huurder de renovatiewerkzaamheden met voortzetting van de huurovereenkomst zal moeten dulden, als de verhuurder hier schriftelijk een redelijk voorstel voor heeft gedaan. Daarbij zal ook een voorziening moeten zijn getroffen voor de hinder die huurders zullen ondervinden en de eventuele schade die zij door de renovatiewerkzaamheden lijden. Of een renovatievoorstel redelijk is, kan aan het oordeel van de rechter worden voorgelegd.
Renovatievoorstel (on)redelijk? Bij complexgewijze renovatie geldt het vermoeden, dat wanneer 70% van alle huurders met het renovatievoorstel heeft ingestemd, dit voorstel ook redelijk is.
Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw verstaan, als gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door een aangebrachte verandering of toevoeging. Anders dan bij onderhoud en dringend noodzakelijke werkzaamheden, gaat het bij renovatie om het vergroten van het woongenot.
Dergelijke renovatietrajecten gaan niet over een nacht ijs. Het is daarom dat huurders vaak gedwongen zijn te verhuizen naar een tijdelijk onderkomen. De wet schrijft dan voor dat de verhuurder van woonruimte bijdraagt in de kosten die de verhuizing met zich meebrengt. Voor deze verhuis- en inrichtingskosten geldt op grond van de wet een minimumbijdrage (van EUR 6.505,– per 28 februari 2022). Deze bijdrage is bedoeld als tegemoetkoming voor kosten van de verhuizing van de inboedel, van vloerbedekking, stoffering, schilderwerk en eventuele herinrichtingskosten. De wet schrijft ook voor dat deze regeling voor de huurder van woonruimte van dwingend recht is. Deze huurder heeft daarmee altijd recht op de verhuiskostenvergoeding als verhuizing vanwege een renovatie nodig is.
Renovatie wooncomplex en de wisselwoning
Complexeigenaren en woningcorporaties maken bij de grootschalige renovatietrajecten vaak gebruik van volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoningen. Dit, om de renovatie gefaseerd uit te kunnen voeren en ook kosten te besparen. Als huurders ook in deze situatie altijd aanspraak zouden maken op de wettelijke verhuiskostenvergoeding, dan zou dit voor verhuurders tot extra hoge kosten leiden. De haalbaarheid van renovatieprojecten kan dan zelfs in het gedrang komen.
Géén aanspraak bij aangeboden volledig ingerichte wisselwoning
In de rechtspraak en literatuur werd wisselend gedacht over de aanspraak op de wettelijke verhuiskostenvergoeding wanneer huurders vanwege een renovatie tijdelijk moesten verhuizen naar een volledig ingerichte wisselwoning. Dit gaf aanleiding voor het Hof Arnhem-Leeuwarden om aan de Hoge Raad prejudiciële vragen te stellen.
De Hoge Raad gaf de verlangde duidelijkheid voor de praktijk. De Hoge Raad oordeelde – overigens anders dan de Procureur Generaal – dat een redelijke uitleg van de wet in deze situatie meebrengt dat een huurder in zo’n geval géén aanspraak maakt op de minimumbijdrage in de verhuiskosten. Dat geldt ook als de verhuurder een redelijk aanbod daartoe heeft gedaan dat de huurder dit niet heeft geaccepteerd. Volgens de Hoge Raad heeft de verhuurder namelijk door het ter beschikking stellen van de wisselwoning een redelijke en passende voorziening getroffen die meebrengt dat de huurder zelf geen verhuis- en herinrichtingskosten hoeft te maken.
Vervoers- en opslagkosten wel vergoeden!
Mocht de huurder toch nog geconfronteerd worden met kosten (zoals vervoers- en opslagkosten van de inboedel) benadrukt de Hoge Raad dat uit artikel 7:220 lid 2 BW volgt dat verhuurder in beginsel deze kosten moet vergoeden.
Vragen over de verhuiskostenvergoeding?
Heeft u plannen om te renoveren of is dringend onderhoud aan uw onroerend goed nodig?
U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur. Ook voor ondernemers!
Vragen over welke kosten vergoed moeten worden bij renovatie of dringende (onderhouds)werkzaamheden?
Neem contact op met onze specialist mr. Sarah van der Salm
