Leestijd: 4 minuuten
Stel, u heeft jarenlang vergeten de huurprijs te indexeren. Wat nu?
In Nederland mag een verhuurder van een bedrijfspand zelf bepalen hoeveel huur hij of zij vraagt. Het is aan de huurder om te beoordelen of de ruimte de gevraagde prijs waard is. Zodra het bedrijfspand verhuurd is, kan de verhuurder niet zomaar een grote huurverhoging doorvoeren. Huurprijsindexering bij bedrijfspanden is een belangrijk mechanisme om bijvoorbeeld de inflatie te neutraliseren. De jaarlijkse huurverhoging bij bedrijfsruimtes is geen wettelijk recht, maar een contractueel recht. Daarom is het essentieel dat een indexeringsclausule in de huurovereenkomst wordt opgenomen. Toch komt het regelmatig voor dat verhuurders vergeten de huurprijs jaarlijks te indexeren. Wat kunnen verhuurders doen om dit recht te zetten? En hoe kunnen huurders zich hiertegen verweren? In deze blog legt Mr. Annemarie Govers-Schotten uit wat de juridische gevolgen zijn en welke stappen beide partijen kunnen nemen.
Wat is huurprijsindexering bij bedrijfspanden?
De huurprijsindexering is een jaarlijkse verhoging van de huurprijs met een percentage dat is gekoppeld aan het consumentenprijsindexcijfer (CPI), berekend door het Centraal Bureau voor de Statistiek. Het doel is om inflatie te compenseren en de koopkracht van de huurinkomsten van de verhuurder te behouden. Huurprijsindexering is een contractuele afspraak tussen verhuurder en huurder. Deze clausule wordt vaak opgenomen in huurovereenkomsten voor zowel middenstandsbedrijfsruimten (290-bedrijfsruimten) als overige bedrijfsruimten (230a-bedrijfsruimten). In standaard ROZ-huurovereenkomsten is deze clausule meestal al opgenomen, maar partijen kunnen hiervan afwijken omdat het aanvullend recht betreft.
Wat als de verhuurder de indexering vergeet?
Wanneer een verhuurder nalaat de huurprijs jaarlijks te indexeren, kan dat verstrekkende gevolgen hebben. Toch kunnen verhuurders proberen de vergeten indexeringen met terugwerkende kracht te incasseren. Hierbij spelen enkele belangrijke juridische aspecten een rol:
- Verjaring: Vorderingen op achterstallige huur inclusief vergeten indexeringen verjaren na vijf jaar (artikel 3:308 BW). Zonder een stuitingshandeling kan de verhuurder geen aanspraak maken op indexeringen ouder dan vijf jaar.
- Doorgeïndexeerde huurprijs: Hoewel de verhuurder misgelopen huur niet kan terugvorderen vanwege verjaring, mag hij de huurprijs vanaf dat moment wel corrigeren met indexering, gerekend vanaf de oorspronkelijke ingangsdatum van de overeenkomst.
- Brengschuld: Het betalen van huur is een brengschuld (artikel 6:116 lid 1 BW). Dit betekent dat de huurder verplicht is de overeengekomen huur inclusief indexering te betalen, ongeacht of de verhuurder een factuur heeft gestuurd.
- Gerechtvaardigd vertrouwen: Een huurder kan aanvoeren dat hij erop mocht vertrouwen dat de verhuurder afstand heeft gedaan van het recht op indexering. In de praktijk wordt dit echter zelden door rechters gehonoreerd, omdat vergeetachtigheid van de verhuurder doorgaans niet leidt tot rechtsverwerking.
- Redelijkheid en billijkheid: In uitzonderlijke gevallen kan een beroep op artikel 6:2 BW succesvol zijn. Dit geldt vooral als de naheffing van vergeten indexeringen tot onredelijke benadeling van de huurder leidt. Bijvoorbeeld als het inhalen van indexeringen zou resulteren in een plotselinge huurverhoging van honderden procenten.
Wat kan een huurder doen?
Huurders die worden geconfronteerd met een forse naheffing, hebben enkele verdedigingsmogelijkheden:
- Beroep op verjaring: Zoals eerder genoemd, verjaren vorderingen op indexeringen ouder dan vijf jaar. Dit kan een sterke verdediging zijn tegen naheffingen.
- Huurprijsherziening: Op grond van artikel 7:303 BW kan een huurder een neerwaartse huurprijsherziening verzoeken. Als de verhuurder niet indexeert, heeft de huurder minder reden om de huurprijs ter discussie te stellen, wat een onredelijk voordeel kan opleveren voor de verhuurder.
- Gerechtvaardigd vertrouwen: Als een verhuurder jarenlang geen indexering heeft toegepast en dit bijvoorbeeld blijkt uit gestuurde jaarafrekeningen, kan de huurder stellen dat hij mocht vertrouwen op het wegvallen van het indexeringsrecht.
Conclusie
Het vergeten van huurprijsindexering kan leiden tot complexe juridische vraagstukken. Verhuurders hebben mogelijkheden om vergeten indexeringen met terugwerkende kracht te innen, maar zij worden beperkt door verjaring en de redelijkheid en billijkheid. Huurders kunnen zich verweren met argumenten zoals gerechtvaardigd vertrouwen of door een beroep te doen op de verjaringstermijn. Wilt u problemen met huurprijsindexering voorkomen of oplossen? Neem contact op met mr. Sarah van der Salm voor juridisch advies op maat. Wij helpen u graag verder.
Huurprijsindexering
Vragen over het indexeren van de huurprijs? U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen.
Rechtsbijstandverzekering?
Neem contact op met onze specialist Annemarie Govers-Schotten
