Een verhuurder komt erachter dat de huurder de gehuurde woning zonder zijn toestemming onderverhuurt. Dit staat ook wel bekend als illegale onderverhuur. In een dergelijk geval kan de huurder winst hebben gemaakt. Kan de verhuurder aanspraak maken op deze winst? Mr. Annemarie Govers-Schotten legt uit over winstafdracht bij onbevoegde onderverhuur.

Verbod onderverhuur

Veelal is in huurovereenkomsten en/of in de toepasselijke algemene bepalingen een verbod op onderverhuur opgenomen. Daarnaast volgt uit artikel 7:244 BW dat onderverhuur niet zonder meer is toegestaan. Indien een huurder, zonder toestemming van de verhuurder, overgaat tot het onderverhuren van de woning, is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van de huurder. Dit kan de verplichting tot winstafdracht tot gevolg hebben.

De gevolgen van onbevoegd onderverhuren

De tekortkoming van de huurder kan worden gekwalificeerd als een wanprestatie en/of onrechtmatige daad. Hetgeen de volgende consequenties tot gevolg kan hebben:

• De verhuurder kan op grond van artikel 6:265 BW de huurovereenkomst ontbinden.

• De verhuurder heeft recht op schadevergoeding op grond van artikel 6:74 BW.

• De verhuurder kan aanspraak maken op een contractuele boete. In de huurovereenkomst en/of de toepasselijke algemene voorwaarden kan een boetebeding zijn opgenomen. Dit is veelal het geval bij de in de praktijk veel gebruikte ROZ modellen.

• De verhuurder kan op grond van artikel 6:104 BW vorderen dat de huurder de gerealiseerde winst moet afdragen. Dit wordt winstafdracht genoemd.

In dit artikel wordt nader ingegaan op de laatste categorie, namelijk winstafdracht.

Winstafdracht

Winstafdracht is de verplichting van de huurder om de met onderhuur behaalde winst aan de verhuurder te moeten afdragen. De wettelijke basis hiervoor ligt in artikel 6:104 BW. In artikel 6:104 BW staat het volgende opgenomen: ”Indien iemand die op grond van onrechtmatige daad of een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis jegens een ander aansprakelijk is, door die daad of tekortkoming winst heeft genoten, kan de rechter op vordering van die ander de schade begroten op het bedrag van die winst of op een gedeelte daarvan.” De benadeelde partij (bij onderverhuur is dit de verhuurder) kan vorderen dat de (door de huurder) gerealiseerde winst wordt afgedragen. De omvang van de winstafdracht wordt door een rechter berekend. Dit door op de door hem ontvangen onderhuurinkomsten zijn te betalen huur, in mindering te brengen. Let op, de verhuurder moet wel aantonen en onderbouwen dat met de onderverhuur dus winst is gerealiseerd.

Conclusie

Het zonder toestemming onderverhuren van een gehuurde woning kan dus grote gevolgen hebben. Een huurder dreigt op deze manier niet alleen de huurwoning kwijt te raken maar kan ook worden verplicht zijn winst af te dragen.