Leestijd: 5 minuuten
Huurprijsverhoging 2025 voor verhuurders, wat te doen?
Veel verhuurders van woonruimte hebben vragen over huurprijsverhoging en wat te doen met de indexering van de woning(en) die zij verhuren. Geen wonder, nu de ontwikkelingen op het gebied van huurrecht elkaar in hoog tempo opvolgen. Zo is de mogelijkheid voor verhuren voor bepaalde tijd sinds 1 juli 2024 sterk ingeperkt, en krijgen huurders steeds sterkere huurbescherming ten koste van verhuurders ten aanzien van de huurprijs. Belangrijker dan ooit is het voor zowel huurders als verhuurders om zich te realiseren in welk huursegment de gehuurde woning valt en wat dan de regels voor huurprijsverhoging zijn. In deze blog zet Mr. Joris Leeflang de verschillende regels ten aanzien van huurprijsverhoging per categorie woonruimte voor u op een rij.
Huurprijshuurprijsverhoging 2025 voor verhuurders
Een huurprijsverhoging kan periodiek hoogstens eens per twaalf (12) maanden worden doorgevoerd. De regels voor die aanpassing verschillen al naar gelang de woning valt in het lage, middeldure of hoge segment. Om te bepalen in welke categorie een woning valt, kijkt men in de eerste plaats naar de huurprijs die is afgesproken bij aanvang van de huur. In de tweede plaats is er een rekenmethode voor de maximaal toegestane huurprijs, namelijk het Woning Waarderingsstelsel (WWS). Elke woning krijgt een aantal punten op basis van eigenschappen van de woning. Als uit die puntentelling volgt dat voor de woning een lagere maximale huurprijs geldt dan is overeengekomen, dan wordt alleen gekeken naar die lagere huurprijs. Met de toevoeging van een nieuwe categorie per 1 juli 2024, het middensegment, zijn er inmiddels drie categorieën.
1. Het lage segment / sociale huur
De bovengrens van de maandelijkse aanvangshuurprijs voor deze categorie is per 1 januari 2025 vastgesteld op € 900,07. Het betreft dan zelfstandige woningen met een maximaal puntenaantal van 143. Daarnaast vallen alle onzelfstandige woonruimten in deze categorie ongeacht de hoogte van de huurprijs of het aantal punten. Een woonruimte is onzelfstandig als er geen wc, badkamer of keuken aanwezig is. De mogelijkheid voor een huurprijswijziging kan ten eerste volgen uit een bepaling in de huurovereenkomst. De stijging kan echter niet groter zijn dan een bepaald percentage dat jaarlijks wordt vastgesteld. Dat maximum is tot 1 juli 2025 vastgesteld op 5,8% (Huurverhoging per 1 juli 2024 | Nieuwsbericht | Huurcommissie). Na 1 juli 2025 zal dat maximum 5% zijn (Wettelijke wijzigingen per 1 januari 2025 om rekening mee te houden | Nieuwsbericht | Huurcommissie). Als het contract geen bepaling voor aanpassing van de huurprijs bevat, dan voorziet de wet in een regeling. Ook dan geldt in beginsel het jaarlijks vastgestelde maximumbedrag. Bij een extreem lage huurprijs van minder dan € 300,- kan de verhuurder echter de huurprijs verhogen met een hoger maximum van € 25,-. Reden daarvoor is dat men verhuurders tegemoet wilde komen die vastzitten in een niet-rendabele verhuursituatie. In aanvulling daarop kan de verhuurder van een zelfstandige woonruimte ook de huur extra verhogen als de huurder een hoog inkomen heeft gekregen. Op die manier wordt scheefwonen tegengegaan.
Impact op bestaande huurcontracten: Vanaf 1 juli 2025 kunnen alle huurders van een zelfstandige woonruimte in het lage segment hun huurprijs laten toetsen aan het WWS. Dit geldt ook voor huurders met een reeds lopend contract. Als de huurprijs op basis van de puntentelling lager zou moeten zijn, kan de huurder verlaging afdwingen. Dit is een belangrijke verandering die verhuurders van sociale huurwoningen moeten meenemen in hun huurprijsbeleid.
2. Het middensegment
Vanaf 1 juli 2024 is een extra categorie toegevoegd, het middensegment. Dat zijn zelfstandige woningen met een maandelijkse huurprijs van € 900,08 tot en met € 1.184,82. Dat correspondeert met een puntenaantal tussen 144 tot en met 186. De voornoemde wettelijke regeling voor het lage segment geldt niet voor het middensegment. Voor een periodieke huurprijsverhoging moet dus een bepaling zijn opgenomen in de huurovereenkomst. Voor de periodieke huurprijsverhoging geldt een maximum. Dat maximum is gesteld op de ontwikkeling van de cao-lonen +1%. Vanaf 1 januari 2025 is dat 7,7%.
De huurrechtelijke regels over het middensegment zijn niet van toepassing op contracten getekend vóór de invoering op 1 juli 2024. Deze regels hebben daarom geen invloed op toen al lopende overeenkomsten.
3. Het hoge segment / vrije sector
In het hoge segment vallen alle zelfstandige woningen met een huurprijs van meer dan € 1.184,82, dan wel met een puntenaantal van 187 of meer. Net als bij het middensegment moet voor een periodieke huurprijsverhoging een bepaling in de huurovereenkomst zijn opgenomen. Voor het hoge segment geldt tevens een maximum voor een periodieke huurprijsverhoging. Om dat maximum te bepalen, vergelijkt men de cao-lonen en de inflatie met elkaar. Het laagste percentage van die twee + 1% is dan het maximum. Per 1 januari 2025 is dat vastgesteld op 4,1%.
Impact op bestaande huurcontracten: Ook hier geldt dat een huurverhoging alleen mogelijk is als deze expliciet in de huurovereenkomst is opgenomen. Verhuurders die een langlopend contract hebben zonder indexeringsclausule, kunnen dus tegen beperkingen aanlopen als ze de huur willen verhogen.
Conclusie
Voor huurwoningen gelden inmiddels drie verschillende regimes die elk eigen regels kennen. Daarbij hebben de recente wetswijzigingen niet alleen gevolgen voor nieuwe huurcontracten, maar ook voor reeds bestaande huurovereenkomsten. Het is voor verhuurders essentieel om te controleren of hun contracten een bepaling bevatten voor huurprijsindexering en om rekening te houden met de mogelijkheid van huurverlaging in de sociale huur. Wilt u weten waar u op moet letten bij een nieuwe huurovereenkomst, of wilt u hulp bij het verhogen/verlagen van de huurprijs? Neem dan vrijblijvend contact met ons op om de verschillende mogelijkheden te bespreken.
Huurprijs indexeren
Vragen over het indexeren van de huurprijs?
U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen.
Rechtsbijstandverzekering?
Neem contact op met mr. Joris Leeflang.
