Het plaatsen van een dakopbouw op een dakterras binnen een Vereniging van Eigenaars (VvE) roept vaak de vraag op of daarvoor een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk is. Twee recente rechterlijke uitspraken lijken elkaar tegen te spreken en werpen nieuw licht op het juridische speelveld. Mr. Joris Leeflang  geeft over optoppen binnen de VvE.

Dakopbouw binnen een VvE: Wanneer is een wijziging van de splitsingsakte vereist?

Mag je een dakopbouw realiseren op een dakterras zonder dat de splitsingsakte van de VvE gewijzigd wordt? Die vraag houdt veel appartementseigenaren én besturen van VvE’s bezig. Twee recente uitspraken van de rechter lijken elkaar tegen te spreken en zorgen voor onduidelijkheid. Gelukkig biedt een gebruiksovereenkomst vaak een praktische oplossing.

Goederenrechtelijke gevolgen: wat staat er op het spel?

De kernvraag is of een bouwkundige wijziging, zoals een dakopbouw of dakkapel, goederenrechtelijke gevolgen heeft. Als dat zo is, moet de splitsingsakte (en de bijbehorende tekening) worden aangepast. Is dat niet het geval, dan kan een VvE in principe volstaan met een besluit van de vergadering van eigenaars.

Op 29 maart 2023 oordeelde  de rechtbank Amsterdam dat een dakopbouw op een privé-dakterras géén wijziging van de splitsingsakte vereist. De rechter vond dat de bestemming van het dakterras ongewijzigd bleef (namelijk ‘woning’), en dat er geen sprake was van een wijziging in de constructie met juridische impact.

Toch oordeelde het gerechtshof Den Haag eerder, op 23 juni 2020, dat het plaatsen van een dakkapel wél een wijziging van de splitsingsakte vereiste. Het hof wees op het doorbreken van het gemeenschappelijke dak, toename van woonoppervlak en het ontbreken van afspraken over kostenverdeling.

De Wortelboer-norm

Beide uitspraken zijn gebaseerd op het zogeheten Wortelboer-arrest (HR 7 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5405). Hierin stelt de Hoge Raad dat niet elke bouwkundige wijziging automatisch leidt tot goederenrechtelijke gevolgen. Belangrijk is of er sprake is van een permanente, niet-herstelbare wijziging die invloed heeft op de omvang van het recht van een appartementseigenaar. Voor de liefhebbers hier de link naar de conclusie van de Procureur Generaal.

Het oordeel van de rechtbank Amsterdam lijkt deze toets onvolledig te hebben toegepast. De permanentheid van een dakopbouw én de verdeling van toekomstige onderhoudskosten zijn immers niet meegenomen, terwijl dat in het Wortelboer-arrest juist cruciaal is.

Breukdelen en kostenverdeling

Een dakopbouw vergroot doorgaans het woonoppervlak van een appartement. Omdat de breukdelen (het aandeel van iedere eigenaar in de gemeenschappelijke kosten) vaak gebaseerd zijn op woonoppervlak, kan zo’n uitbreiding leiden tot een oneerlijke kostenverdeling. In dat geval is een wijziging van de splitsingsakte wél vereist. 

Bovendien gaan de onderhouds- en beheerkosten van de dakopbouw — tenzij anders geregeld — voor rekening van alle appartementseigenaren. Zonder aanvullende afspraken kan dat tot geschillen leiden binnen de VvE.

Gebruiksovereenkomst als juridische vangrail

Een gebruiksovereenkomst kan in zulke situaties uitkomst bieden. Hierin wordt vastgelegd dat de betreffende eigenaar alle kosten voor onderhoud, herstel en vervanging van de dakopbouw voor zijn rekening neemt. De overeenkomst wordt gekoppeld aan het toestemmingsbesluit van de VvE en kan bij verkoop van het appartement overgaan op de nieuwe eigenaar (middels contractovername ex art. 6:159 BW).

Een goed opgestelde gebruiksovereenkomst beschermt de overige appartementseigenaren tegen financiële verrassingen en voorkomt dat de wijziging automatisch tot aanpassing van de breukdelen leidt. Tegelijkertijd behoudt de VvE het beheerrecht, mocht de eigenaar in gebreke blijven.

Conclusie: zonder gebruiksovereenkomst vergroot je het risico

Zowel de uitspraak van de rechtbank Amsterdam als die van het gerechtshof Den Haag laten zien dat het toestaan van een dakopbouw zonder wijziging van de splitsingsakte een juridisch mijnenveld is. De verschillen in uitkomst hangen vaak samen met specifieke omstandigheden, maar één conclusie is duidelijk: wie geen gebruiksovereenkomst sluit, vergroot het risico op juridische procedures en nietigverklaring van besluiten.

Wilt u bouwen op uw dakterras of moet u als VvE een besluit nemen over een bouwplan van een lid?
Laat u goed juridisch adviseren en voorkom problemen. Bij Amstel Advocaten hebben wij ruime ervaring met het opstellen van gebruiksovereenkomsten, de beoordeling van goederenrechtelijke gevolgen en splitsingsakte-wijzigingen.

Meer weten over deze onderwerpen? lees dan deze blogs:

Gebruiksovereenkomst voor de VvE

Gemeenschap of vereniging van eigenaars

Ongedaanmaking verplicht na wijziging gemeenschappelijke zaak