Splitsingsakte wijzigen binnen een VvE: stappenplan en stemregels

De splitsingsakte wijzigen binnen een VvE komt vaker voor dan je denkt, bijvoorbeeld bij een dakopbouw, samenvoeging van appartementen of aanpassing van breukdelen. Omdat de splitsingsakte de juridische basis vormt voor de appartementsrechten en de regels binnen de VvE, gelden er strikte eisen voor een wijziging. In dit artikel leggen we uit wanneer en hoe je de splitsingsakte kunt wijzigen, welke meerderheid nodig is en wat je kunt doen als niet alle eigenaren instemmen. Mr. Joris Leeflang over het wijzigen van de splitsingsakte.

Belang van goed overleg binnen de VvE

Voordat je een splitsingsakte laat wijzigen, is het verstandig om te beginnen met goed overleg binnen de VvE. Zorg dat alle eigenaren duidelijk begrijpen waarom de wijziging nodig is, wat de gevolgen zijn en welke kosten eraan verbonden zijn. Een helder plan en duidelijke communicatie zorgen ervoor dat de besluitvorming soepeler verloopt en dat de notaris sneller aan de slag kan. Zo voorkom je onnodige vertraging, geschillen en extra (juridische) kosten. Ook zorgt het ervoor dat de verhoudingen goed blijven.

Hoe werkt de wijziging van een splitsingsakte in de VvE?

Een splitsingsakte is een notariële akte waarin een gebouw of perceel wordt opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten. In die akte staat precies beschreven welke delen bestemd zijn voor exclusief privégebruik (zoals een appartement) en welke gemeenschappelijk blijven (zoals de lift of het trappenhuis). De splitsingsakte vormt ook de juridische basis voor het ontstaan van een Vereniging van Eigenaars (VvE).

Unanimiteit of 80%

Wijzigen van de splitsingsakte kan met unanimiteit, zo blijkt uit artikel 5:139 lid 1 BW. Lid 2 van het artikel geeft een tweede mogelijkheid, namelijk met vier vijfde (oftewel 80%) van de stemmen, zolang het bestuur aan de aktewijziging wil meewerken. In de splitsingsakte kan een afwijkend percentage zijn genoemd, maar dat komt in praktijk nauwelijks voor.

Belangrijk detail bij die 80%: het gaat om 80% van alle stemmen binnen de hele VvE, dus om het totaal aantal stemmen dat aan alle appartementseigenaars samen toekomt. Het is dus niet 80% van alleen de aanwezige of uitgebrachte stemmen op de vergadering. Dit is in de praktijk relevant als de opkomst laag is. Als er bijvoorbeeld te weinig stemmen aanwezig of vertegenwoordigd zijn (bijvoorbeeld via volmachten), dan kun je die 80% simpelweg niet halen, ook al stemt iedereen die er is vóór.

Beheersdaden en beschikkingsdaden

De Hoge Raad heeft in 2023 (uitspraaknummer ECLI:NL:HR:2023:286) duidelijk gemaakt dat bij deze twee mogelijkheden een onderscheid moet worden gemaakt tussen beheers- en beschikkingsdaden. Beheersdaden zijn handelingen die gericht zijn op het dagelijks beheer of behoud van een goed, zoals het van toepassing verklaren van een nieuw modelreglement. Bij beheersdaden heb je beide mogelijkheden (unanimiteit of 80%). Bij beschikkingsdaden kijk je daarentegen alleen naar unanimiteit (artikel 5:139 lid 1). Beschikkingsdaden zijn ingrijpende handelingen die het gezamenlijke eigendomsrecht of de eigendomsverhoudingen betreffen, zoals het toedelen van een gemeenschappelijk deel aan een enkele eigenaar. Meer lezen? Check dit blog over “Schadevergoeding na wijziging van de splitsingsakte“.

Vervangende machtiging bij onvoldoende stemmen

Als de vereiste unanimiteit of meerderheid niet wordt gehaald, dan kan er mogelijk een vervangende machtiging worden gevraagd bij de kantonrechter. Daarvoor is in beginsel 50% van de stemmen nodig, zo blijkt uit artikel 5:140 BW. Maar wat nu als je niet 50% van de stemmen kan halen, bijvoorbeeld bij onwillige mede-eigenaars? Meer lezen over dit onderwerp? Lees dan dit blog.

Geen meerderheid? Bevel tot wijziging splitsingsakte!

Goed nieuws, ook hiervoor biedt de wet mogelijkheden. Artikel 5:144 BW biedt een alternatief: de rechter kan een bevel geven tot wijziging van de splitsingsakte. Dit kan in een bepaald aantal gevallen, vermeld in Artikel 5:144 lid 1 sub a tot en met h BW. Zo kan het bevel worden verleend wanneer de akte van splitsing niet voldoet aan de in de wet gestelde vereisten (sub a). Een andere mogelijkheid bestaat wanneer het gebouw ernstig is beschadigd of geheel of gedeeltelijk is gesloopt, tenzij herstel binnen redelijke tijd is te verwachten (sub g). Maar het vaakst voorkomende is de mogelijkheid in sub c, namelijk als de feitelijke situatie afwijkt van de juridische situatie beschreven in de akte.

Dit is wat er bijvoorbeeld in een uitspraak van het hof Den Haag uit 2014 (uitspraaknummer ECLI:NL:GHDHA:2014:2614) aan de orde was. De verkoper (en bouwer) van een appartement had als meerwerk voor de koper een groter dakterras gerealiseerd dan in de splitsingsakte was beschreven. Andere eigenaars waren het met deze uitbreiding niet eens, en daarom ook niet met de wijziging van de splitsingsakte. Het Hof ging echter mee in het verzoek van de koper tot aanpassing van de splitsingsakte op grond van artikel 5:144 sub c BW. Dat de uitbreiding was gerealiseerd door een eigenaar zelf, in dit geval de verkoper/bouwer, was van ondergeschikt belang.

De aanvullende opties in artikel 5:144 BW worden vaak over het hoofd gezien. Toch kunnen deze uitkomst bieden in sommige gevallen, bijvoorbeeld als te weinig eigenaren willen meewerken.

Is een formeel VvE-besluit áltijd vereist?

Nee, op basis van recente rechtspraak van het Hof Amsterdam is voor wijziging van de splitsingsakte via artikel 5:139 lid 1 BW niet per se een formeel besluit van de vergadering van eigenaars vereist. Het hof oordeelde in 2025 dat het voldoende is als alle appartementseigenaars hun medewerking verlenen; een formele besluitvorming binnen de VvE is dan niet noodzakelijk. Dit wijkt af van de situatie onder lid 2, waar wél een besluit van de vergadering met een gekwalificeerde meerderheid en inachtneming van oproepings- en vergaderformaliteiten vereist is (ECLI:NL:GHAMS:2025:1961.

Conclusie

Het wijzigen van een splitsingsakte binnen een VvE is een zorgvuldig proces dat juridische, financiële en praktische gevolgen heeft. Vaak is een ruime meerderheid of zelfs unanimiteit vereist, en de wijziging moet altijd via een notaris worden vastgelegd en bij het Kadaster worden ingeschreven. Lukt het niet om alle stemmen te krijgen, dan biedt de wet mogelijkheden om via de rechter een wijziging af te dwingen, ook als je niet 50% van de stemmen mee kunt krijgen.

Wij kunnen helpen bij zowel vervangende machtiging met 50% meerderheid als ook zonder 50% meerderheid. Neem contact met ons op bij vragen.

Veelgestelde vragen over splitsingsakte wijzigen in de VvE

Wanneer is 80% genoeg om de splitsingsakte te wijzigen?
Dat hangt af van het type wijziging en de voorwaarden van artikel 5:139 BW. Als de wet de 80%-route toestaat, gaat het om 80% van alle stemmen binnen de hele VvE, niet alleen om 80% van de aanwezigen.

Waarom is lage opkomst een probleem bij 80%?
Omdat je 80% van het totale stemmenaantal moet halen. Als er te weinig stemmen aanwezig of vertegenwoordigd zijn, kun je het vereiste aantal vóór-stemmen niet bereiken. Volmachten kunnen dan belangrijk zijn.

Wat kan ik doen als eigenaren niet meewerken?
Als unanimiteit of de vereiste meerderheid niet lukt, kun je in sommige situaties naar de kantonrechter voor een vervangende machtiging (artikel 5:140 BW) of, in specifieke gevallen, een bevel tot wijziging vragen op grond van artikel 5:144 BW.