Woningnood, verdichting en verduurzaming zetten VvE’s onder druk.

Optoppen biedt aanzienlijke kansen voor extra woonruimte, waardevermeerdering en verduurzaming binnen de Vereniging van Eigenaars (VvE’s).

Optoppen vraagt echter ook om een zorgvuldige juridische aanpak. VvE’s worden steeds vaker ontwikkelaar, en beleggers moeten scherp zijn op hun rechten en plichten binnen zo’n VvE.

Optoppen en uitbreiden lijken dé oplossing voor extra woonruimte in bestaand stedelijk gebied, maar binnen Verenigingen van Eigenaars lopen deze plannen vaak vast op juridische obstakels en interne verdeeldheid. Waar ontstaan de meeste geschillen? En sluit het appartementsrecht nog wel aan bij de huidige woningbouwopgave? Mr. Annemarie Govers-Schotten van Amstel Advocaten legt uit aan de hand van haar ervaringen in haar vastgoedrechtpraktijk. (Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedjournaal)

Uitbreiden en optoppen binnen de VvE: unanimiteit als rem op woningbouw?

De woningbouwopgave is groot. Gemeenten zetten in op verdichting, het Rijk stimuleert binnenstedelijke ontwikkeling en optoppen wordt regelmatig genoemd als een laagdrempelige manier om snel woningen toe te voegen of groter te maken.

Maar wie in de praktijk werkt met VvE’s, weet dat de juridische realiteit weerbarstig is.

In onze praktijk bij Amstel Advocaten zien wij dat plannen voor uitbouwen, optoppen en verduurzamen steeds vaker leiden tot stevige interne conflicten. Waar VvE-geschillen vroeger vooral draaiden om achterstallig onderhoud of betalingsachterstanden, gaat het tegenwoordig over ambitie: méér meters, méér waarde, méér toekomstbestendigheid. En juist daar wringt het appartementsrecht.

Het juridisch vertrekpunt: de macht van de splitsingsakte

Het appartementsrecht is geregeld in Boek 5 BW (art. 5:106 e.v.). De kern is eenvoudig: wat privé is en wat gemeenschappelijk is, staat in de splitsingsakte en -tekening.

Wie het gebouw fysiek wil veranderen, door uit te bouwen of op te toppen, raakt vrijwel altijd aan gemeenschappelijke delen. Dat betekent doorgaans dat de splitsingsakte moet worden gewijzigd. En daarvoor geldt in beginsel unanimiteit (art. 5:139 BW), tenzij de akte anders bepaalt. Rechters zijn bovendien terughoudend. Met andere woorden: de akte is heilig.

Uitbouwen: klein project, grote discussie

Een individuele eigenaar die wil uitbouwen, onderschat vaak de juridische impact. Een aanbouw op de begane grond raakt meestal de fundering, gevel of grond en dus het gemeenschappelijk eigendom.

In de praktijk ontstaan dan ook regelmatig geschillen over de kwalificatie privé versus gemeenschappelijk, de wijziging van breukdelen en constructieve risico’s en aansprakelijkheid.

Wat wél werkt? Vroeg beginnen met het juridische kader. Wees transparant over waardeverdeling. Laat onafhankelijke taxaties maken. Probeer tot heldere compensatieafspraken te komen. En vooral: het gesprek voeren vóórdat de plannen als voldongen feit worden gepresenteerd.

Optoppen: juridisch explosief in tijden van woningnood

Optoppen is actueler dan ooit. Gemeenten zien het als instrument om snel woningen toe te voegen zonder nieuwe grond te hoeven ontwikkelen.

Politiek klinkt het aantrekkelijk: bestaande daken benutten voor nieuwe of grotere appartementen.

Maar binnen de VvE is optoppen juridisch ingrijpend. Het gemeenschappelijke dak verdwijnt, nieuwe appartementsrechten ontstaan en de breukdelen veranderen. Dat vereist vrijwel altijd een wijziging van de splitsingsakte, notariële vastlegging en dus meestal ook unanimiteit.

In onze praktijk zien wij dat VvE’s met optopplannen vaak struikelen over onenigheid over de financiële compensatie aan de VvE en de angst voor bouwoverlast en funderingsrisico’s.

Eigenaars die geen direct financieel voordeel zien, voelen weinig urgentie om in te stemmen. Het individuele belang botst dus vaak met het bredere maatschappelijke belang van woninguitbreiding.

De huidige unanimiteitseis bij wijziging van de splitsingsakte functioneert in de praktijk regelmatig als individueel vetorecht.

Overwogen zou kunnen worden om bij woningtoevoeging of verduurzaming een gekwalificeerde meerderheid (bijvoorbeeld 4/5) mogelijk te maken, mits belangen van minderheden aantoonbaar worden gewaarborgd, een redelijke financiële compensatie plaatsvindt en onafhankelijke toetsing mogelijk is.

Verduurzaming: nieuwe brandstof voor VvE-conflicten

Naast uitbreiden en optoppen zien wij een duidelijke toename van geschillen over verduurzaming. Zonnepanelen, isolatie, warmtepompen, elektrische laadpalen en bijvoorbeeld het aangaan van collectieve leningen leiden tot stevige discussies.

De investeringen zijn aanzienlijk en niet iedere eigenaar heeft dezelfde financiële positie of tijdshorizon. Een eigenaar die binnenkort wil verkopen, kijkt anders naar een grote lening dan iemand die nog twintig jaar blijft wonen.

Wat komen wij het vaakst tegen?

De klassieke VvE-geschillen zijn niet verdwenen. Wij adviseren nog altijd over betalingsachterstanden en achterstallig onderhoud. Maar denk ook aan overlast, illegaal gebruik van gemeenschappelijke en/of privé-gedeelten, uitleg van splitsingsakten en laten we niet vergeten gebrekkig bestuur of beheer.

Sluit het appartementsrecht nog aan bij de woningbouwopgave?

Het appartementsrecht is ontworpen vanuit stabiliteit en bescherming van individuele eigendomsrechten. Dat is begrijpelijk. Maar in een tijd waarin optoppen wordt gepresenteerd als oplossing voor de woningnood, wringt de unanimiteitseis.

De huidige systematiek belemmert in sommige gevallen woningtoevoeging en verduurzaming, zelfs wanneer een ruime meerderheid voorstander is. De vraag is dus of het appartementsrecht voldoende meebeweegt met de maatschappelijke realiteit.

Zonder wetswijziging blijft de praktijk aangewezen op maatwerk: creatieve splitsingsregelingen, vooraf opgenomen optoprechten en zorgvuldig juridisch structureren bij nieuwe projecten. Voor bestaande complexen blijft unanimiteit echter vaak de harde grens.

Vooral ook de notariële praktijk kan hier een belangrijke rol spelen. Wat nu vaak ontbreekt in oudere akten, kan in nieuwe splitsingen preventief worden geregeld.

Conclusie

Zolang de wet niet verandert, blijft de praktijk gebonden aan het bestaande kader.

Dat betekent dat ontwikkelaars, beleggers en VvE’s die serieus willen optoppen, zich niet alleen moeten richten op bouwkundige haalbaarheid en financiële onderbouwing, maar vooral op de interne juridische structuur van het complex.

Tegelijkertijd zien wij in de praktijk een duidelijke verschuiving: van traditionele onderhoudsgeschillen naar conflicten over uitbreiding en verduurzaming. De maatschappelijke ambitie om woningen toe te voegen en te vergroten botst met een besluitvormingsstructuur die consensus vereist.

Wie optoppen of uitbreiden serieus wil realiseren, doet er dan ook verstandig aan om niet alleen bouwkundig en financieel, maar vooral juridisch vroegtijdig te structureren. Want in de VvE geldt voorlopig: zonder unanimiteit geen dakopbouw.