Stormschade aan het dak: wat moet de VvE direct regelen (en wat niet)?

De herfststormen in Amsterdam laten zich weer voelen. Losgewaaide dakpannen, lekkende daken en schade aan gemeenschappelijke delen van appartementencomplexen zijn dan helaas geen uitzondering. Voor veel Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) rijst de vraag: wat moet u nu direct regelen — en wat mag even wachten? In dit artikel legt mr. Annemarie Govers-Schotten uit welke juridische en praktische verplichtingen de VvE heeft bij stormschade aan het dak, hoe de aansprakelijkheid ligt en welke stappen verstandig zijn om toekomstige discussie met leden of verzekeraars te voorkomen.

Zorgplicht en schadebeperking: meteen handelen

Zodra stormschade wordt geconstateerd, rust op de VvE een plicht om direct maatregelen te nemen. Het gaat hierbij om het treffen van noodoplossingen om verdere schade te voorkomen (denk aan loszittende dakpannen, open dakdoorvoeren of lekkage). Dit volgt uit de algemene norm van redelijkheid en billijkheid (art. 6:2 BW) en de beheerplicht die op de VvE rust op grond van art. 5:126 BW (“de vereniging houdt het beheer over de gemeenschap”). In de praktijk: laat een dakdekker noodvoorzieningen treffen, documenteer de schade met foto’s, noteer de stormgegevens (windkracht, datum) – alles als voorbereiding op een eventuele verzekeringsclaim.

Verzekering en wie betaalt wat?

De VvE is normaal gesproken verantwoordelijk voor de opstalverzekering en betaling daarvan, omdat het de gemeenschappelijke delen betreft. Daarbij geldt:

• De verzekeraar vergoedt stormschade (meestal vanaf windkracht 7 of hoger).
• Het eigen risico bij de verzekering komt voor rekening van de VvE.
• Het bestuur treedt namens de gemeenschap op; individuele appartementseigenaars kunnen niet zelfstandig de opstalverzekering aanspreken.

Tip: controleer de polisvoorwaarden en documenteer noodherstel zorgvuldig – dat voorkomt discussie bij schadeafhandeling.

Aansprakelijkheid van de VvE bij onderhoudsachterstand

Stormschade is in de meeste gevallen een verzekerd risico, maar er kunnen situaties ontstaan waarin de VvE (of het bestuur) aansprakelijk is voor de schade. Relevante wetsartikelen zijn:

• Art. 6:174 BW – aansprakelijkheid voor opstallen;
• Art. 6:162 BW – onrechtmatige daad;
• Art. 5:126 BW – beheer door de VvE.

Als er bijvoorbeeld achterstallig onderhoud blijkt (zoals een verroeste dakconstructie of slecht onderhouden goten), dan kan de VvE of het bestuur aansprakelijk worden gesteld. Een actuele onderhoudsadministratie en een goed Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) zijn daarom essentieel.

Wat mag de VvE even uitstellen?

Niet elke reparatie hoeft direct via de ledenvergadering te worden goedgekeurd. Wel geldt dat noodmaatregelen direct moeten worden getroffen. Structurele herstelwerkzaamheden mogen meestal wachten tot de volgende ALV:

• Grote uitgaven en besluiten tot structureel onderhoud of vernieuwing moeten via de ledenvergadering (art. 5:129 BW en art. 5:130 BW).
• Het bestuur mag wel tijdelijke maatregelen nemen als sprake is van dringende spoed.
• Maak onderscheid tussen noodherstel (direct) en structureel onderhoud (planmatig).

Door tijdig een noodvoorziening te treffen en de situatie te bespreken op de eerstvolgende ALV voorkomt u discussie over bevoegdheden of besluitvorming.

Praktische checklist voor de VvE bij stormschade

• Meld schade direct bij de opstalverzekeraar en voeg foto’s toe.
• Schakel een dakdekker in voor noodherstel.
• Informeer de leden van de VvE over de schade en de vervolgstappen.
• Controleer of er sprake is van onderhoudsachterstand (aansprakelijkheidsrisico).
• Documenteer alle stappen (facturen, offertes, communicatie).
• Bespreek structureel herstel, begroting en MJOP-aanpassing op de eerstvolgende ALV.

Meer lezen op onze website

• VvE en verduurzaming – over verduurzaming en onderhoud binnen de VvE.
• Optoppen in Amsterdam: wat VvE’s, beleggers en ontwikkelaars moeten weten – over dakvernieuwing en juridische besluitvorming binnen de VvE.

Conclusie

Een storm kan onverwacht toeslaan, maar de juridische verplichtingen van een VvE staan vast. Door snel te handelen, schade goed te documenteren en onderhoudsprocedures op orde te houden, voorkomt u niet alleen extra schade, maar ook discussie met leden of de verzekering. Heeft uw VvE te maken met stormschade of discussie over onderhoudsverantwoordelijkheid? Neem contact op met Amstel Advocaten – wij adviseren VvE’s en besturen over onderhoud, aansprakelijkheid en verzekeringen.