Scheefhuur en woningbouw: wat verandert er op de woningmarkt?

Het kabinet wil de beschikbaarheid van betaalbare woningen vergroten. Daarbij richt het zich op twee onderwerpen: het tegengaan van scheefhuur in de sociale huursector en het versterken van de overheidsregie op woningbouw. Voor woningcorporaties, huurders en vastgoedontwikkelaars kunnen deze ontwikkelingen gevolgen hebben. Welke maatregelen zijn al ingevoerd en welke plannen moeten nog worden uitgewerkt?

Wat is scheefhuur?

Van scheefhuur wordt gesproken wanneer het inkomen van een huurder niet meer aansluit bij de huurprijs of het type woning.

Een veelbesproken situatie betreft huurders met een relatief hoog inkomen die in een sociale huurwoning wonen.

Dat kan bijvoorbeeld ontstaan wanneer iemand bij aanvang van de huurovereenkomst een lager inkomen had, maar in de loop van de jaren meer is gaan verdienen.

De huurovereenkomst eindigt niet automatisch wanneer het inkomen van de huurder stijgt. Huurders behouden in beginsel hun wettelijke huurbescherming.

Wel kent het huurrecht al mogelijkheden voor inkomensafhankelijke huurverhogingen.

Nieuwe plannen voor hogere inkomens

Op 21 september 2026 kondigde het kabinet aanvullende maatregelen aan om scheefhuur in de sociale huursector tegen te gaan.

Het kabinet wil woningcorporaties verplichten om bij huurders met een hoger inkomen de huur jaarlijks met € 50 of € 100 per maand te verhogen. De hoogte van de verhoging moet afhankelijk worden van het inkomen van de huurder.

Deze verhogingen moeten jaarlijks kunnen worden toegepast totdat de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel is bereikt.

Volgens de overheid zou in 2024 ongeveer 8% van de sociale huurders, circa 177.000 huishoudens, een inkomen hebben gehad dat binnen de beoogde doelgroep valt.

Met de voorgestelde maatregel wil het kabinet de huurprijs meer laten aansluiten bij het inkomen en de doorstroming bevorderen.

Het gaat op 15 oktober 2026 nog om een beleidsvoornemen. Het wetsvoorstel moet naar verwachting begin 2027 in internetconsultatie gaan.

Ook het vermogen kan een rol gaan spelen

Het kabinet onderzoekt daarnaast of bij de toewijzing van sociale huurwoningen meer rekening moet worden gehouden met het vermogen van woningzoekenden.

Een huishouden kan bijvoorbeeld een relatief laag inkomen hebben, maar tegelijkertijd over aanzienlijk vermogen of een eigen woning beschikken.

Het kabinet wil voorkomen dat sociale huurwoningen worden toegewezen aan huishoudens die volgens de voorgestelde criteria niet tot de beoogde doelgroep behoren.

Daarom wordt een vermogenstoets bij toewijzing voorgesteld. Ook wordt onderzocht of vermogen bij bestaande huurders aanleiding kan zijn voor een hogere huurverhoging.

De precieze voorwaarden moeten nog worden uitgewerkt.

Wet versterking regie volkshuisvesting

Naast de plannen om scheefhuur tegen te gaan, is op 1 juli 2026 de Wet versterking regie volkshuisvesting in werking getreden. De invoering van verschillende onderdelen vindt gefaseerd plaats.

Met deze wet krijgt de overheid meer mogelijkheden om te sturen op de omvang, locatie en betaalbaarheid van nieuwbouw.

Een belangrijk uitgangspunt is dat twee derde van de nieuw te bouwen woningen betaalbaar moet zijn. Daarnaast moet 30% van de nieuwbouw uit sociale huurwoningen bestaan.

Deze doelstellingen gelden op regionaal niveau. Dat betekent dat niet ieder afzonderlijk bouwproject aan deze percentages hoeft te voldoen.

Voor gemeenten met een relatief kleine sociale huurvoorraad gelden bovendien specifieke verplichtingen bij het programmeren van sociale nieuwbouw.

Meer regie voor gemeenten en provincies

De wet verplicht overheden om volkshuisvestingsprogramma’s op te stellen. Daarin worden afspraken vastgelegd over de benodigde woningen, bouwlocaties en doelgroepen.

Gemeenten en het Rijk moeten uiterlijk 1 juli 2027 hun volkshuisvestingsprogramma gereed hebben. Voor provincies geldt een latere termijn.

Daarnaast moeten gemeenten uiterlijk 1 januari 2028 een huisvestingsverordening vaststellen met een urgentieregeling.

Ook beoogt de wet bepaalde procedures rondom woningbouw te versnellen.

De wet is daarmee vooral relevant voor gemeenten, woningcorporaties, ontwikkelaars en andere partijen die betrokken zijn bij woningbouw en woningtoewijzing.

Wat betekenen deze ontwikkelingen voor huurders en verhuurders?

Voor huurders in de sociale sector is vooral van belang dat de aangekondigde extra inkomensafhankelijke huurverhogingen nog niet gelden.

Een woningcorporatie kan deze specifieke aangekondigde verplichting dus nog niet als bestaande wettelijke grondslag gebruiken.

Voor woningcorporaties en andere vastgoedpartijen kunnen de nieuwe regels op het gebied van volkshuisvesting gevolgen hebben voor woningtoewijzing, nieuwbouwprogramma’s en toekomstige investeringen.

Daarbij moet onderscheid worden gemaakt tussen de Wet versterking regie volkshuisvesting, die gedeeltelijk in werking is getreden, en de maatregelen tegen scheefhuur die nog moeten worden uitgewerkt.

Advies van Amstel Advocaten

De regelgeving rond sociale huur, woningtoewijzing en woningbouw verandert. Voor huurders, verhuurders en vastgoedpartijen is van belang welke rechten en verplichtingen op dit moment daadwerkelijk gelden.

Amstel Advocaten adviseert over huurrecht en vastgoedrecht, waaronder huurverhogingen, huurovereenkomsten en geschillen rondom woonruimte.

Heeft u vragen over een huurverhoging of de juridische gevolgen van ontwikkelingen op de woningmarkt? Neem dan contact op met Amstel Advocaten.

Bronnen: Volkshuisvesting Nederland, Kabinet wil scheefhuur in sociale huur tegengaan, 21 september 2026 en Rijksoverheid, Wet versterking regie volkshuisvesting van kracht vanaf 1 juli, 23 juni 2026.