Aansprakelijkheid bij gebreken bouwwerk? Wanneer bij (ver)bouwwerkzaamheden iets misgaat en het werk gebrekkig wordt opgeleverd, leidt dat vaak tot discussie. Wie is aansprakelijk? Wat zijn de rechten en plichten van zowel de aannemer als de opdrachtgever? In deze blog licht Joris P. Leeflang  toe hoe de wet dit regelt en welke stappen u moet nemen bij gebreken.

Wanneer is de aannemer aansprakelijk?

De aannemer is in principe aansprakelijk voor gebreken of bouwfouten bij de oplevering van een werk. De opdrachtgever moet deze gebreken wel tijdig melden. De oplevering is hierin het sleutelmoment. Vanaf dat moment gaat het risico van het werk over op de opdrachtgever.

Let op: als de opdrachtgever bij oplevering zichtbare gebreken over het hoofd ziet, kan de aannemer hiervoor later niet meer aansprakelijk worden gesteld.

Wat betekent ‘oplevering’ juridisch gezien?

Volgens artikel 7:758 BW vindt de oplevering plaats op het moment dat het werk door de opdrachtgever wordt aanvaard. Die aanvaarding kan expliciet (bijvoorbeeld door ondertekening) of stilzwijgend (bijvoorbeeld door in gebruik nemen) zijn. De opdrachtgever moet het werk binnen een redelijke termijn inspecteren zodra de aannemer aangeeft dat het gereed is.

Gebeuren er binnen die termijn geen keuring of opmerkingen, dan geldt het werk als aanvaard — met alle juridische gevolgen van dien.

Gevolgen van de oplevering

Na oplevering:

• Gaat het risico van het werk over op de opdrachtgever (artikel 7:758 lid 2 BW).

• Vervalt de aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken die bij oplevering zichtbaar en ontdekbaar waren (artikel 7:758 lid 3 BW).

• Is de volledige aanneemsom verschuldigd.

• Gaat de verjaringstermijn voor verborgen gebreken lopen (artikel 7:761 BW).

Voor de opdrachtgever betekent dit dat hij een onderzoeksplicht heeft: hij moet het werk zorgvuldig controleren op gebreken. Doet hij dat niet, dan kan dat hem later duur komen te staan.

Herstel door de aannemer: eerst de kans geven

Ontdekt de opdrachtgever na oplevering alsnog gebreken? Dan moet hij de aannemer eerst de gelegenheid geven tot herstel, tenzij dat redelijkerwijs niet van hem verwacht kan worden (artikel 7:759 BW). Bijvoorbeeld wanneer het vertrouwen in de aannemer volledig is verdwenen of eerdere herstelpogingen zijn mislukt.

Let op: herstel kan geweigerd worden als de kosten ervan niet in verhouding staan tot het belang van de opdrachtgever.

Verjaring: wacht niet te lang

De wet kent korte verjaringstermijnen. Opdrachtgevers hebben:

• Een tweejarige verjaringstermijn vanaf het moment waarop ze hebben geklaagd over een gebrek.

• Een maximale verjaringstermijn vanaf oplevering:

  • 20 jaar bij bouwwerken

  • 10 jaar bij andere werken (artikel 7:761 BW)

Heeft de aannemer toegezegd het gebrek te onderzoeken of herstellen, dan kan dit de verjaringstermijn verlengen (artikel 7:761 lid 3 BW).

Oneerlijke voorwaarden zijn ongeldig

Aannemers mogen de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken die zij kenden maar verzwegen hebben niet uitsluiten(artikel 7:762 BW). Ook mag in algemene voorwaarden niet worden afgeweken van de wettelijke verjaringstermijnen.

Conclusie

Of u nu aannemer of opdrachtgever bent: duidelijke afspraken en goede dossiervorming zijn cruciaal. Voor opdrachtgevers is het belangrijk om het werk grondig te inspecteren en tijdig te klagen. Aannemers doen er goed aan om hun aansprakelijkheidsrisico’s helder te contracteren — binnen de grenzen van de wet.

✅ Tips voor Opdrachtgever én Aannemer

• Documenteer oplevering en gebreken zorgvuldig

• Check tijdig de verjaringstermijnen

• Voorkom geschillen: leg duidelijke afspraken vast!

Wilt u meer weten over contractuele aansprakelijkheid, verborgen gebreken of geschillen bij bouwprojecten? Neem dan contact op met de specialisten van Amstel Advocaten of lees een van onze andere blogs:

• Bouwschade? Wat te doen?

• Verkoper voor verborgen gebreken aansprakelijk?

• Verborgen gebrek buiten de onroerende zaak

Wilt u meer weten over contractuele aansprakelijkheid, verborgen gebreken of geschillen bij bouwprojecten? 

U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen.

Rechtsbijstandverzekering? 

Neem contact op met onze specialist!