De Hoge Raad heeft een interessant arrest gewezen voor verhuurders van bedrijfsonroerendgoed over de mogelijkheden omtrent de opschorting van het huurgenot bij een huurachterstand. Wat betekent dit voor verhuurders en huurders van bedrijfsruimte? Mr. Annemarie Govers-Schotten over opschorting van het huurgenot bij een huurachterstand in het huurrecht bedrijfsruimte .

Mag een verhuurder zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot opschorten bij een huurachterstand?

In een recent arrest heeft de Hoge Raad duidelijkheid gegeven over het opschortingsrecht van verhuurders bij wanbetaling door huurders van bedrijfsruimte. Deze zaak draait om de vraag of een verhuurder zijn verplichting, om huurgenot te verschaffen, mag opschorten wanneer een huurder in gebreke blijft met betalingen. Dit arrest geeft inzicht in de grenzen van opschortingsrechten bij wederzijdse verplichtingen in een huurovereenkomst. (Korte blog over opschorten in het algemeen lezen? Dat kan hier.)

Standpunt van de verhuurder

In de casus verhuurde verhuurder sinds 2016 twee bedrijfsunits aan huurder. Sinds januari 2019 betaalde huurder echter geen huur meer. Hij had ook de gehuurde ruimte zonder verdere kennisgeving per mei 2019 verlaten. Verhuurder besloot vervolgens, nadat hij de huurder hiervan op de hoogte gesteld, de units af te sluiten en opnieuw te verhuren aan derden. Tevens heeft hij de huurder gedagvaard teneinde de huurovereenkomst door de rechter te laten ontbinden. Ook vorderde hij de huurachterstand tot het moment dat het gehuurde aan derden was verhuurd.

Standpunt van de huurder

Huurder stelde zich op het standpunt dat de verhuurder onrechtmatig zou hebben gehandeld door de sloten te vervangen. Hij zou geen huur hoeven te betalen over de periode dat hem niet daadwerkelijk huurgenot is verschaft. Hij vordert in reconventie voor recht te verklaren dat de verhuurder onrechtmatig heeft gehandeld, en een schadevergoeding.

Oordeel rechtbank en hof

De rechtbank en het hof gaven de verhuurder gelijk. Het hof oordeelt dat de huurder de huur verschuldigd blijft omdat het handelen van de verhuurder gevolg is geweest van het feit dat de huurder met haar verplichting tot betaling in verzuim was. Opschorting van het huurgenot bij een huurachterstand in het huurrecht bedrijfsruimte is onder voorwaarden mogelijk.

Conclusie Hoge Raad

De Hoge Raad kwam uiteindelijk tot een belangrijke conclusie: verhuurders mogen onder bepaalde voorwaarden hun verplichting tot het verschaffen van huurgenot opschorten als de huurder in gebreke is met het betalen van huur. De regel dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak slechts door de rechter kan geschieden (artikel 7:231 lid 1 BW), ziet dus niet op de opschortingsbevoegdheid. Tevens staat dit dus evenmin in de weg aan het aannemen van een bevoegdheid van de verhuurder, tot opschorting van zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot aan de huurder.

Wat betekent dit in de praktijk?

1. Opschorting bij Niet-Betaling Als een huurder zijn huurbetalingen stopt, mag een verhuurder de verplichting tot het verschaffen van huurgenot opschorten. De verplichtingen om huurgenot te verschaffen en huur te betalen zijn namelijk wederkerig als bedoeld in art. 6:261 BW.. Dit betekent dat wanneer de ene partij haar verplichting niet nakomt, de andere partij, onder voorwaarden, kan besluiten om haar verplichting op te schorten(art. 6:262 lid 1 BW).
2. Ontbinding van de Huurovereenkomst niet zonder rechtelijke tussenkomst! De Hoge Raad benadrukt dat een verhuurder niet zomaar tot ontbinding van een huurovereenkomst kan overgaan. Hiervoor is altijd een rechterlijke uitspraak nodig is. In déze zaak werd de overeenkomst niet ontbonden door de verhuurder, maar was de opschorting van het huurgenot wel toegestaan vanwege de betalingsachterstand. Let wel, in deze zaak was de huurder ook uit eigen beweging al vertrokken!

Implicaties voor Verhuurders en Huurders

Deze uitspraak heeft gevolgen voor zowel verhuurders als huurders van bedrijfsruimte:

• Voor Verhuurders: Het arrest geeft verhuurders duidelijkheid over hun rechten wanneer een huurder in gebreke blijft met betalen. Het betekent dat zij het huurgenot, onder omstandigheden, mogen opschorten en dat dit dan niet als een toerekenbare tekortkoming wordt beschouwd.
• Voor Huurders: Voor huurders is het belangrijk om te weten dat een betalingsachterstand kan leiden tot opschorting van hun huurgenot. Het is dus van groot belang om bij betalingsproblemen in overleg te treden met de verhuurder en te proberen tot een oplossing te komen, om escalatie te voorkomen.
• Voor het opschorten van de huurpenningen door de huurder vanwege bijvoorbeeld gebreken aan het gehuurde lees dit blog.

Conclusie

Dit arrest van de Hoge Raad onderstreept het belang van wederzijdse verplichtingen in een huurovereenkomst. Verhuurders en huurders doen er goed aan zich bewust te zijn van hun rechten en plichten, vooral wanneer het gaat om opschorting van het huurgenot. In geval van betalingsproblemen of onenigheid over huurgenot is tijdig juridisch advies essentieel.