De gevolgen van de vergunningplicht voor pied-à-terres in Amsterdam (2026)

Een tweede woning of pied-à-terre wordt vaak gebruikt voor studerende kinderen, familiebezoek, gedeeld gebruik tussen partners en internationale gezinnen.
Begin december 2025 stelt de gemeenteraad van Amsterdam de nieuwe regels voor een vergunning voor een tweede woning definitief vast.

De gemeente voert deze maatregel in om het aantal pied-à-terres te beperken en leegstand tegen te gaan. Er wordt onderscheid gemaakt tussen bestaande situaties en nieuwe aanvragen. Mr. Annemarie Govers-Schotten krijgt hier de laatste tijd vaker vragen over van kopers en makelaars, vandaar deze blog.

Bestaande pied-à-terre (tot en met 31 december 2025)

Tot en met 31 december 2025 mag een pied-à-terre in Amsterdam zonder vergunning worden gehouden, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• Je staat niet ingeschreven in Amsterdam (je hoofdverblijf is elders).
• Je bezit maximaal één tweede woning in de stad.
• De woning wordt uitsluitend gebruikt voor eigen verblijf en niet voor verhuur, zakelijke doeleinden of gebruik door derden.
• De woning is geen sociale huurwoning.
• Het eigendomsbewijs bevat geen verplichting tot hoofdverblijf of inschrijving in de BRP.
• Wanneer iemand (jij of je kind) zich op het adres inschrijft en daar het hoofdverblijf heeft, kwalificeert de woning niet langer als tweede woning.
• Er geldt geen zelfbewoningsplicht; dit betreft woningen met een WOZ-waarde tot € 623.000 (2025).

Wie op 31 december 2025 al een pied-à-terre bezit en aan bovenstaande voorwaarden voldoet, kan in aanmerking komen voor een tijdelijke vergunning van één jaar.
Op 1 januari 2026 introduceert de gemeente Amsterdam een vergunningplicht voor tweede woningen.

Nieuwe aanvragen vanaf 2026

Vanaf 2026 wordt een vergunning alleen verleend in de volgende uitzonderingsgevallen. Je:

1. werkt minimaal twee dagen per week, gedurende zes maanden, in Amsterdam; of
2. verleent minimaal acht uur per week mantelzorg aan een inwoner van Amsterdam; of
3. verhuist naar het buitenland, na minimaal drie jaar onafgebroken in Amsterdam te hebben gewoond.

Daarnaast gelden deze aanvullende voorwaarden. Je:

• staat niet ingeschreven als bewoner in de gemeente Amsterdam;
• hebt maximaal één tweede woning in Amsterdam;
• gebruikt de woning uitsluitend zelf (door jou of leden van jouw huishouden);
• mag de woning niet gebruiken voor kantoor of voor vakantieverhuur;
• mag geen sociale of middenhuurwoning als pied-à-terre gebruiken;
• krijgt een vergunning voor een periode van drie jaar.

Klik voor meer informatie van de gemeente Amsterdam of om een pied-à-terre aan te melden: leegstand.wonen@amsterdam.nl.

Bestuursrecht en civiel recht

De bestuursrechtelijke vergunningplicht heeft directe privaatrechtelijke gevolgen, onder meer binnen het koop- en huurrecht en binnen VvE-verhoudingen.
Waar veel informatie zich richt op de bestuursrechtelijke kant, zijn de civielrechtelijke gevolgen minstens zo belangrijk. Deze spelen een rol bij het aan- en verkoopproces, de makelaarspraktijk, VvE-reglementen en (ver)huurrelaties.

Non-conformiteit bij aankoop van een pied-à-terre

Bij de verkoop van een woning geldt de wettelijke conformiteitsnorm (art. 7:17 BW): de woning moet de eigenschappen bezitten die de koper op grond van de overeenkomst mag verwachten.
Vanaf 2026 kan dit problemen opleveren wanneer een koper een woning aanschaft met het oog op gebruik als pied-à-terre, maar geen vergunning kan krijgen of niet bekend was met de vergunningplicht.
De koper kan zich dan beroepen op non-conformiteit. De gevolgen kunnen zijn:

• prijsreductie;
• ontbinding van de koopovereenkomst;
• schadevergoeding.

Verzwaarde informatieplicht voor makelaars

Makelaars en verkopers hebben een verzwaarde informatieplicht.
Het niet actief informeren over de verplichte vergunning voor een pied-à-terre in Amsterdam kan worden gezien als schending van de mededelingsplicht.
Makelaars moeten daarom wijzen op:

• de vergunningplicht;
• de drie uitzonderingsgronden;
• het persoonlijke karakter van het overgangsrecht.

Het overgangsrecht houdt in dat wie op 31 december 2025 een pied-à-terre heeft, in 2026 nog één jaar onder de oude regels een vergunning kan aanvragen. Dit overgangsrecht is persoonlijk en vervalt bij verkoop van de woning; het gaat niet mee over op de opvolgend koper. Onduidelijke communicatie hieromtrent kan leiden tot misverstanden en aansprakelijkheid.

Huurrechtelijke complicaties

De vergunningsplicht betekent dat het pied-à-terre-gebruik is voorbehouden aan de eigenaar zelf. Gebruik door derden, waaronder huurders, valt niet onder de toegestane vormen. Dit kan leiden tot:

• huurders die zich geconfronteerd zien met een gebruiksverbod;
• verhuurders die risico lopen op handhaving of boetes;
• geschillen over beëindiging van huur;
• schadeclaims.

Koopcontracten aanpassen: ontbindende voorwaarden noodzakelijk

Voor woningen die worden gekocht met de intentie deze als tweede woning te gebruiken, is het essentieel om een passende ontbindende voorwaarde op te nemen, zoals ontbinding bij het niet verkrijgen van een pied-à-terre-vergunning.

VvE’s, splitsingsakten en modelreglementen

Veel splitsingsakten en modelreglementen bevatten bepalingen over bewoning, gebruik, inschrijving in de BRP en het hebben van een hoofdverblijf.
Deze bepalingen kunnen botsen met het beoogde pied-à-terre-gebruik. 

Vanaf 2026 neemt die spanning in Amsterdam toe, omdat:

• VvE’s strenger kunnen handhaven op gebruiksvoorschriften;
• het ontbreken van een vergunning automatisch leidt tot ongeoorloofd gebruik;
• reglementswijzigingen kunnen worden overwogen om het aantal pied-à-terres te beperken.

Dit kan leiden tot een toename van interne VvE-geschillen.

Aansprakelijkheid bij misleidende verwachtingen

Woningen worden soms aangeprezen als “uitstekend pied-à-terre” of “ideaal als tweede woning”.
Vanaf 2026 kan dit juridisch onhoudbaar zijn wanneer een koper geen vergunning kan krijgen.
Dat kan leiden tot claims, bijvoorbeeld wegens dwaling of onjuiste informatie.

Conclusie: bestuursrecht en civiel recht grijpen stevig in elkaar

Vanaf 2026 verandert niet alleen het vergunningenlandschap voor een pied-à-terre in Amsterdam, maar ook het civielrechtelijke speelveld.
Er ontstaat:

• meer risico op contractuele aansprakelijkheid;
• een zwaardere informatieplicht voor makelaars en verkopers;
• behoefte aan complexere koopcontracten;
• een grotere kans op geschillen bij verkoop, gebruik of verhuur.

Voor zowel kopers, verkopers, investeerders als makelaars is tijdige juridische begeleiding belangrijk.