Leestijd: 5 minuuten
VvE mag reparatiekosten weigeren bij werkzaamheden zonder toestemming
Mag een Vereniging van Eigenaars (VvE) weigeren om reparatiekosten te vergoeden als een eigenaar zonder overleg werkzaamheden laat uitvoeren aan gemeenschappelijke delen van het gebouw?
Een recente uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2025:1788) geeft daar een helder antwoord op: dat mag.
Een eigenaar die zonder toestemming handelt, loopt het risico de kosten volledig zelf te moeten dragen – zelfs als de reparatie nuttig of noodzakelijk lijkt. Deze uitspraak is relevant voor VvE-besturen en appartementseigenaren die te maken hebben met onderhoud, lekkages en meningsverschillen over de verdeling van kosten. Mr. Annemarie Govers over reparatiekosten in rekening brengen bij de VvE.
De zaak tussen de eigenaar en de VvE
In een Amsterdams appartementencomplex liet een eigenaar van een bedrijfsruimte op eigen initiatief een spoedreparatie uitvoeren aan een lekkage in het dak. De rekening bedroeg bijna € 6.000,-.
De VvE weigerde de kosten te betalen omdat er geen overleg of toestemming was geweest, en omdat de noodzaak en kwaliteit van het werk werden betwijfeld. Daarnaast maakte de eigenaar bezwaar tegen de verhoging van de maandelijkse bijdrage naar € 275,- en diende hij een schadeclaim in voor gederfde huurinkomsten.
Zowel de kantonrechter als het gerechtshof gaven de VvE gelijk. De besluiten bleven in stand, en de eigenaar moest de proceskosten van ruim € 3.200,- betalen.
De centrale rechtsvraag
Heeft een VvE het recht om vergoeding van reparatiekosten te weigeren wanneer een eigenaar zonder toestemming werkzaamheden laat uitvoeren aan gemeenschappelijke delen?
Het gerechtshof oordeelde dat de VvE in dit geval redelijk en rechtmatig heeft gehandeld. De weigering was dus terecht.
Juridische basis
De uitspraak steunt op bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek (BW).
-
Artikel 5:112 BW bepaalt dat het reglement van splitsing vastlegt welke kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen.
-
Artikel 5:121 BW schrijft voor dat voor werkzaamheden aan gemeenschappelijke delen toestemming van de VvE vereist is.
-
Artikel 5:126 BW bepaalt dat het beheer van de gemeenschap bij de VvE ligt.
-
Artikel 5:113 BW geeft aan dat eigenaars verplicht zijn bij te dragen aan rechtmatig vastgestelde kosten.
-
Artikel 2:8 BW verplicht de VvE en haar leden zich jegens elkaar te gedragen naar redelijkheid en billijkheid.
Deze artikelen vormen samen de juridische grondslag waarop de VvE mag weigeren om kosten te vergoeden die zonder toestemming zijn gemaakt.
Wat zegt de rechtspraak?
Eerdere rechtspraak bevestigt deze lijn.
In de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2025:4671) werd geoordeeld dat een eigenaar in beginsel geen onderhouds- of herstelwerkzaamheden mag (laten) uitvoeren aan gemeenschappelijke delen zonder voorafgaande toestemming of vervangende machtiging.
Zonder toestemming of machtiging bestaat geen recht op vergoeding van kosten. Alleen als sprake is van een spoedeisende noodzaak én het niet mogelijk was om de VvE vooraf te consulteren, kan een beroep worden gedaan op redelijkheid en billijkheid.
Voor meer achtergrond over deze procedure kun je ook lezen:
Analyse: redelijkheid en billijkheid zijn geen vrijbrief
De eigenaar in deze zaak beriep zich op redelijkheid en billijkheid (artikel 2:8 BW), maar het hof wees dat af.
De VvE mag beoordelen of werkzaamheden noodzakelijk zijn, of zij die wil (mee)betalen, en mag de regels van het reglement van splitsing handhaven. Alleen in uitzonderlijke gevallen – bijvoorbeeld bij een plotselinge, ernstige lekkage waarbij direct gevaar dreigt – kan worden aangenomen dat een eigenaar zonder overleg mag handelen.
Van zo’n noodsituatie was hier geen sprake. Wie zonder goedkeuring handelt, neemt dus een juridisch én financieel risico.
Praktische lessen voor appartementseigenaren
-
Overleg altijd eerst met de VvE voordat je onderhoud of herstel laat uitvoeren aan gemeenschappelijke delen.
-
Leg spoedgevallen goed vast met foto’s, verklaringen en offertes als vooraf overleg niet mogelijk is.
-
Vraag een vervangende machtiging bij de kantonrechter als de VvE niet meewerkt maar het werk wel dringend is.
-
Lees het splitsingsreglement zorgvuldig – dat bepaalt welke kosten voor gezamenlijke rekening komen.
-
Raadpleeg tijdig een advocaat gespecialiseerd in appartementsrecht bij meningsverschillen.
Meer weten? Lees ook:
Conclusie
De recente uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam bevestigt het juridische uitgangspunt dat een VvE niet verplicht is om reparatiekosten te vergoeden die een eigenaar zonder toestemming laat uitvoeren aan gemeenschappelijke delen.
Alleen bij aantoonbare noodsituaties kan hiervan worden afgeweken.
Wie zonder overleg handelt, draagt het risico volledig zelf.
Slotgedachte
Deze uitspraak benadrukt het belang van heldere communicatie binnen een VvE. Zelfstandig handelen lijkt soms logisch bij schade of lekkage, maar zonder formele goedkeuring is het juridisch een risicovolle keuze. Door te overleggen, besluiten vast te leggen en werkzaamheden goed te documenteren, kunnen veel conflicten worden voorkomen.
Wilt u meer weten over de juridische regels binnen een VvE? Lees ook:
Contact
Heeft u te maken met een geschil binnen uw VvE, bijvoorbeeld over onderhoud, reparatiekosten of toestemming voor werkzaamheden?
Neem dan contact op met Amstel Advocaten voor deskundig advies over appartementsrecht.
Bezoek: www.amsteladvocaten.nl/contact
Of bel direct voor juridisch advies: 020 – 5289030
Wat nu?
Heeft u wijzigingen aangebracht zonder toestemming? Of bent u een VvE bestuurder en wordt van u verwacht tegen wijzigingen op te treden? U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen.
Neem contact op met onze specialist Annemarie Govers-Schotten
