Veelal heeft een huurovereenkomst middenstandsbedrijfsruimte oftewel winkelruimte een duur van 5 + 5 jaar. Daarna volgt meestal een verlenging voor onbepaalde tijd (jaarlijks opzegbaar) of nog eens 5 jaar. Uiteraard is het ook mogelijk om de huurovereenkomst op te zeggen in plaats van deze te verlengen. Hoe de opzegging van een huurovereenkomst winkelruimte werkt, legt mr. Bob de Jager legt uit.
Opzegging huurovereenkomst winkelruimte
Bij middenstandsbedrijfsruimtes moet u denken aan winkels en horecagelegenheden. Deze zijn voor het publiek toegankelijk. Kantoor-/overige bedrijfsruimtes zijn in principe niet voor het publiek toegankelijk. Het verschil tussen beide categorieën is niet altijd even duidelijk. Zie onze blogs over de winkelruimte (290) of overige bedrijfsruimte (230a). Ik heb ook een blog geschreven waarin de verschillen tussen beide nog een keer worden toegelicht.
Mocht sprake zijn van een kantoorruimte, dan gelden andere regels voor de opzegging dan bij winkelruimte. Lees hiervoor onze blog over de opzegging huurovereenkomst kantoor-/overige bedrijfsruimte.
Huurtermijn winkelruimte
De standaard huurtermijn is 5 + 5 jaar. Partijen kunnen bij een huurovereenkomst winkelruimte ook voor een andere duur kiezen, namelijk voor:
- twee jaar of korter (dan geldt het beschermingsregime niet),
- meer dan vijf jaar, doch korter dan tien jaar,
- tien jaar of langer.
Met deze termijnen wordt een huurder van winkelruimte door de wet beter beschermd dan een huurder van kantoor-/overige bedrijfsruimte. Die laatste categorie kent namelijk geen minimale termijnen. Voor de winkelruimte gelden wel bijzonderheden, zie hieronder.
Opzegging (termijnen en formaliteiten)
Zowel huurder als verhuurder kunnen de huurovereenkomst tegen het einde van een huurperiode opzeggen. Meestal geldt hiervoor de wettelijke opzegtermijn van een (1) jaar (artikel 7:293 lid 2 BW). Dit betekent dat de opzeggende partij een opzegbrief, uiterlijk vóórdat het laatste huurjaar begint, per aangetekende post verzendt.
Tip! Om zeker van de ontvangst te zijn, kan de deurwaarder de opzegging betekenen.
In de opzegbrief verzoekt de verhuurder aan de huurder om met opzegging in te stemmen. Dit binnen een termijn van 6 weken. Gaat een huurder niet binnen 6 weken akkoord met de opzegging dan kan een verhuurder de rechter verzoeken de huurovereenkomst te beëindigen (artikel 7:295 lid 2 BW).
In de opzegbrief moet een opzeggrond vermeld staan. Als een verhuurder geen opzeggrond heeft genoemd, dan is de opzegging nietig (artikel 7:294 BW). Een huurder hoeft overigens geen reden op te geven als hij wil opzeggen.
Limitatieve opzeggronden
Een verhuurder kan niet zomaar opzeggen. Voor de verhuurder gelden opzeggronden, die zorgen voor drempels. De huurder wordt daarmee wettelijk tegen opzegging door de verhuurder beschermd.
Een rechter heeft (slechts) vier wettelijke gronden waarmee hij opzegging kan toewijzen. Hierbij geldt ook nog een 5e zogenaamde algemene grond (artikel 7:296 BW). Zie hieronder:
- de bedrijfsvoering van huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt;
- de verhuurder heeft het verhuurde dringend nodig voor eigen gebruik;
- de huurder stemt niet in met een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst m.b.t. het gehuurde;
- de verhuurder wil een op het verhuurde rustende bestemming verwezenlijken;
- de redelijke afweging van de belangen van de huurder en de verhuurder.
Opzeggen tegen de 1e of 2e huurtermijn?
Indien de verhuurder wil opzeggen tegen het einde van de eerste huurtermijn, is dit moeilijker dan tegen het einde van de tweede termijn (dus na de eerste verlenging). In de eerste periode mag hij namelijk alleen gebruik maken van de eerste 2 opzeggronden.
De wet biedt de verhuurder na de eerste huurperiode meer mogelijkheden om op te zeggen. Dan kunnen alle bovengenoemde 5 gronden worden ingeroepen. Dit vanzelfsprekend alleen als die omstandigheden zich ook daadwerkelijk voordoen en een rechter daarin wordt overtuigd.
Vergoedingsplicht?
Wanneer een rechter de opzegging door de verhuurder toewijst, kan daaraan een vergoeding voor de huurder worden verbonden. Die vergoeding kan bijvoorbeeld zien op verhuis- en inrichtingskosten of genoten voordeel door de verhuurder.
Tussentijds opzeggen of ontbinden?
Tussentijds opzeggen is alleen mogelijk met toestemming van de andere partij. Tussentijds ontbinden van de huurovereenkomst is mogelijk bijvoorbeeld als er sprake is van wanbetaling of overlast. Lees meer over ontbinding van de huurovereenkomst in dit blog.
Opzeggen met wederzijds goedvinden
Beëindigt men de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden dan is het niet meer nodig om formeel op te zeggen. Het is wel belangrijk om deze beëindiging goed vast te (laten) leggen in een beëindigingsovereenkomst zodat hier later geen kostbare discussies over kunnen ontstaan. En vergeet niet deze “onderhandelingen” vóór de afloop van de opzegtermijn te voeren, anders kan de huurovereenkomst intussen zijn verlengd.
Opzegging huurovereenkomst winkelruimte
Bent u voornemens de huurovereenkomst op te zeggen?
U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen.
Neem contact op met onze specialist Bob de Jager.
