Vereniging van eigenaren rechtParticuliere toeristische verhuur en de VvE, een checklist

https://www.amsteladvocaten.nl/wp-content/uploads/2019/02/Ramen-groot-3-1.png

Particuliere toeristische verhuur en de VvE, hoe zit het nou? Over vakantieverhuur en bed&breakfast wordt binnen veel VvE’s gediscussieerd. Enerzijds gaan VvE’s ervan uit dat particuliere toeristische verhuur niet is toegestaan. Anderzijds stellen eigenaars dat zij hun eigen woning mogen verhuren, binnen de gemeentelijke regels. Mr. Sebastiaan Kieffer over deze discussie en over de mogelijkheden van particuliere toeristische verhuur binnen de VvE.

Het onderstaande blog met uitleg over het VvE-recht eindigt met een checklist. Een goed middel om de hoofdvraag te beantwoorden: “Mag ik binnen de VvE verhuren?”

Verschil tussen publiekrecht (gemeente) en privaatrecht (VvE)

Om een goed beeld van de regels over en de mogelijkheden van particuliere toeristische verhuur binnen de VvE te krijgen, wordt eerst stil gestaan bij de basis van het Nederlandse recht: het verschil tussen de regels van publiek- en van privaatrecht.

Het publiekrecht reguleert de verhouding tussen overheid en burger. Denk aan de gemeente en zijn inwoner of de fiscus en de belastingbetaler. Publiekrechtelijke regels staan bijvoorbeeld in de Gemeentewet, het Wetboek van Strafrecht, de Wet Inkomstenbelasting en plaatselijke verordeningen.

Het privaatrecht, ofwel civiel of burgerlijk recht, reguleert de verhouding tussen burgers onderling. Denk aan de verhuurder en de huurder, de werkgever en de werknemer of het VvE bestuur en de leden. Privaatrechtelijke regels staan voornamelijk in het Burgerlijk Wetboek.

Particuliere toeristische verhuur en het verschil tussen publiekrecht (gemeente) en privaatrecht (VvE) 

Het publiek- en privaatrecht stellen eigen regels over particuliere toeristische verhuur. Uit het publiekrecht volgt de mate waarin de overheid toestaat dat haar burgers hun woningen aan toeristen verhuren. Deze overheidsregels staan voornamelijk in gemeentelijke verordeningen en beleidsnotities. Elke gemeente stelt dus op het gebied van particuliere toeristische verhuur eigen regels. Elke gemeente bepaalt het maximum aantal dagen vakantieverhuur per jaar of de oppervlakte voor bed&breakfast per woning. Deze beperkingen gelden voor iedereen binnen de gemeente.

Uit het privaatrecht volgt de mate waarin een VvE toestaat dat haar leden hun woningen aan toeristen verhuren. Deze regels van de VvE staan in de akte van splitsing, het modelreglement, het huishoudelijk reglement en/of de VvE-besluiten (het “VvE-recht”). Elke VvE heeft dus voor particuliere toeristische verhuur eigen regels zoals het maximum aantal dagen vakantieverhuur of de oppervlakte voor bed&breakfast, als de VvE dit toestaat. Deze regels gelden voor alle eigenaars en huurders binnen de betreffende VvE.

Voorrang publiekrecht (gemeente) of privaatrecht (VvE)? 

Uit de vorige paragraaf volgt dat publiekrecht bepaalt of en in welke mate particuliere toeristische verhuur binnen de gemeente is toegestaan, en dat het VvE-recht bepaalt of en in welke mate deze verhuur in een appartementencomplex is toegestaan.

Kortom, óf particuliere toeristische verhuur binnen een VvE is toegestaan wordt uitsluitend bepaald door het VvE recht, en niet door gemeentelijke regels.

Als particuliere toeristische verhuur binnen een VvE is toegestaan, dan (pas) wordt dit ingeperkt door de gemeentelijke regels. Zo zijn de leden van een Amsterdamse VvE, die particuliere toeristische verhuur toestaat, gebonden aan de gemeentelijke beperking van een maximum aantal dagen verhuur per kalenderjaar.

Is particuliere toeristische verhuur standaard in het privaatrecht (VvE) geregeld?

Om te beoordelen of particuliere toeristische verhuur in een VvE is toegestaan, wordt naar de betreffende akte van splitsing gekeken. Elk appartementencomplex heeft een eigen splitsingsakte. Splitsingsakten zullen dan ook nooit hetzelfde zijn en standaard hetzelfde bepalen over bedrijfsmatige verhuur. In een splitsingsakte kan één van de drie onderstaande situaties staan, namelijk dat:

1. bedrijfsmatige verhuur expliciet is toegestaan;

2. bedrijfsmatige verhuur expliciet is verboden; of

3. bedrijfsmatige verhuur noch expliciet is toegestaan noch expliciet is verboden.

Situatie 1 behoeft geen uitleg: particuliere toeristische verhuur is toegestaan. Hierbij is het aan te bevelen om de regels van de VvE en die van de gemeente te raadplegen om de voorwaarden van deze bevoegdheid vast te stellen.

Situatie 2 behoeft niet veel meer uitleg. particuliere toeristische verhuur is niet toegestaan. Om die situatie te wijzigen zal de VvE toestemming voor deze verhuur moeten geven en een VvE-besluit moeten nemen.

Situatie 3 behoeft uitleg. Als in de splitsingsakte over particuliere toeristische verhuur niets is geregeld, dan geldt het uitgangspunt dat deze verhuur mogelijk is na toestemming van de VvE. Dit volgt uit rechtspraak, waarvan het arrest van het Gerechtshof Amsterdam in 2016 illustratief is. Hieruit volgt dat als in de splitsingsakte over particuliere toeristische verhuur niets is geregeld, dat dan de gebruiksbestemming van een appartement in de splitsingsakte in dit kader doorslaggevend is. Doorgaans is de bestemming van een appartement ‘wonen’, ‘woonruimte’ et cetera. Volgens de rechter mag er dan alleen worden gewoond, en is bedrijfsmatige exploitatie in strijd met deze woonbestemming.

Dan resteert de vraag wanneer sprake is van bedrijfsmatige exploitatie van een appartement. Dat zal per geval verschillen. Doorgaans is van bedrijfsmatige exploitatie sprake bij kortstondige verhuur tegen betaling. Als deze situatie zich voordoet, dan volgt uit rechtspraak wel dat de VvE deze commerciële verhuur alsnog mag toestaan.

Als toestemming van de VvE is vereist, wat dan?

Om particuliere toeristische verhuur toe te staan zal toestemming van de VvE zijn vereist. Wie moet toestemming verlenen en waar dient deze toestemming te worden vastgelegd? Ook dit verschilt per geval. Doorgaans zal de vergadering van een VvE toestemming moeten verlenen. Het kan daarna zo zijn dat de splitsingsakte moet worden gewijzigd. Bijvoorbeeld om een verbod daarin weg te nemen of om de woonbestemming te verruimen. Bij sommige VvE’s is aktewijziging niet nodig, en is (telkens) toestemming van de vergadering voldoende. In de splitsingsakte of het toepasselijke modelreglement staat dan bijvoorbeeld de volgende bepaling:

Iedere Eigenaar en Gebruiker is verplicht het Privé-gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan in de Akte gegeven bestemming.” [Bijvoorbeeld “wonen”]. “Een gebruik dat afwijkt van de in de Akte gegeven bestemming en niet bij Reglement is verboden, is slechts geoorloofd met toestemming van de Vergadering” [Voorbeeld van art. 27 Modelreglement 2017].

CHECKLIST

Particuliere toeristische verhuur en de VvE, hoe zit het nou bij u? Om de hamvraag te beantwoorden kunnen de onderstaande 4 vragen worden doorlopen:

  1. Is de regelgeving van de gemeente of van de VvE relevant? Laat u niet altijd afleiden door de gemeentelijke regels. Die gelden wel, maar beantwoorden niet de hamvraag of binnen uw VvE particuliere toeristische verhuur is toegestaan. Daarvoor geldt het VvE-recht.
  2. Is uw verhuur commercieel van aard? Langdurige verhuur zoals hospiteren is gewoonlijk toegestaan in een VvE. Commerciële verhuur valt daarbuiten. Van commerciële verhuur is doorgaans sprake bij kortstondige verhuur tegen betaling.
  3. Is commerciële verhuur geregeld in uw VvE? Raadpleeg de splitsingsakte en het modelreglement. Daaruit volgt dat commerciële verhuur 1. is toegestaan, 2. is verboden of 3. noch is toegestaan noch is verboden. In de tweede en derde situatie zal de VvE toestemming moeten verlenen.
  4. Toestemming van de VvE vereist? Hiertoe zullen de andere eigenaars moeten worden bewogen. Het is aan te bevelen om meerdere onderwerpen met hen te bespreken, zoals over de voordelen van particuliere toeristische verhuur, over overlast en welke afspraken daarvoor in een huishoudelijk reglement kunnen staan, of over bijvoorbeeld de mogelijkheden van een proefperiode.

Particuliere toeristische verhuur en de VvE, hoe zit het nou?

U wilt verhuren maar u krijgt geen toestemming of grip op de discussie?

De Amstel Advocaten hebben veel ervaring in het VvE-recht, en zeker ook op het gebied van particuliere toeristische verhuur (vakantieverhuur en bed&breakfast). Wij staan niet alleen VvE’s en individuele eigenaars bij, wij geven ook openbare presentaties bij verscheidene belangenverenigingen.

Heeft u als betrokkene een vraag of probleem? U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.

Neem contact op met onze specialist mr. Sebastiaan Kieffer

Neem contact op met Annemarie

Amstel Advocaten:

Panamalaan 112
1019 AZ Amsterdam

tel:+31 (0)20-5289030
fax:+31 (0)20-5289618

email:info@amsteladvocaten.nl