In 2021 is in coronatijd de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten in werking getreden om huurders tegen fixe huurverhogingen te beschermen. Een bummer voor de verhuurders, een meevaller voor de meeste huurders. Maar wat niemand verwachtte is dat de inflatie enorm steeg in 2022. Dit is dan ook de reden dat de wet moest worden aangepast om haar effect te blijven behouden. Huurprijsstijging gekoppeld aan inflatie- en/of loonontwikkingspercentage. Mr. Annemarie Govers legt uit.
Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten
De Wet Nijboer, ook wel bekend als de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten, is sinds 1 mei 2021 van kracht en beperkt de jaarlijkse huurprijsstijging voor geliberaliseerde huurovereenkomsten tot een maximum van inflatie + 1 procentpunt voor een periode van drie jaar. Het doel van de wet is om huurders te beschermen tegen hoge huurstijgingen. De maximale jaarlijkse huurprijsverhoging is vastgelegd in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
Inmiddels is artikel 10, derde lid van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte gewijzigd vanwege de forse inflatiestijging in 2022. De kern van de wijziging is dat als de loonontwikkeling lager is dan de inflatie, er wordt afgeweken van de gebruikelijke berekening van de maximale toegestane jaarlijkse huurprijsverhoging van inflatie + 1 procentpunt. In plaats daarvan geldt dan dat de maximale toegestane jaarlijkse huurprijsverhoging gelijk is aan de loonontwikkeling + 1 procentpunt. Blijf op de hoogte van deze wijziging.
Huurprijsstijging aan banden gelegd
De nieuwe Wet Nijboer bracht diverse aanpassingen met zich mee. Ten eerste heeft de wetgever een wettelijke opzeggingsgrond voor huurovereenkomsten in de vrije sector gewijzigd. Voorheen kon een verhuurder de huurovereenkomst op grond van artikel 7:274 lid 1 sub d BW opzeggen als de huurder een redelijk aanbod tot een nieuwe huurovereenkomst of wijziging van de huurprijs weigerde. Nu geldt deze opzeggingsgrond alleen als het redelijke aanbod niet gaat over een wijziging van de huurprijs of servicekosten (dit gold eerder ook al voor huurders van sociale huurwoningen). Blijf dus op de hoogte van de regels omtrent opzeggen van huurovereenkomsten en de huurprijsstijging om eventuele problemen te voorkomen.
Ten tweede kunnen huurders van vrije sector woningen nu ook de Huurcommissie verzoeken om een uitspraak te doen over huurverhogingen. Uiteraard voor zover het gaat over het maximale huurprijsverhogingspercentage. Dit was voorheen alleen mogelijk voor huurders van sociale huurwoningen.
Ten derde wordt er nu een maximum gesteld op de jaarlijkse huurverhogingen, als onderdeel van de wet die bedoeld is om huurders te beschermen tegen hoge huurstijgingen. Het kabinet heeft besloten om hier een maximum aan te stellen. Houd deze veranderingen in gedachten als huurder of verhuurder.
Maximum huurprijsstijging inflatiepercentage + 1%
Onder de wet mogen verhuurders van vrije sector woningen momenteel niet zelf de jaarlijkse huurprijsstijging bepalen. Er is een maximum gesteld aan deze huurprijsverhoging, berekend op basis van het inflatiepercentage + 1%. In 2021 was het inflatiepercentage 1,3%, waardoor de maximale huurverhoging 2,3% mocht zijn volgens de nieuwe berekening. Hieronder vindt u een overzicht van de jaren en de maximale huurverhoging voor elk jaar. Blijf op de hoogte van de regels omtrent huurprijsverhogingen.
- 2021: 2,3%
- 2022: 3,3%
2023 loonontwikkelingspercentage + 1%
In 2022 gebeurde er iets opmerkelijks: het inflatiepercentage steeg naar 11,6%, wat zou betekenen dat de huurprijsverhoging 12,6% mocht zijn op basis van de gebruikelijke berekening. In dit geval werden huurders niet meer beschermd tegen grote huurstijgingen, wat juist het doel was van de nieuwe wet. Het kabinet besloot in te grijpen en stelde dat als het loonontwikkelingspercentage + 1% lager is dan de berekening van inflatie + 1%, uitgegaan dient te worden van het loonontwikkelingspercentage. In 2022 was het loonontwikkelingspercentage 3,1%, waardoor de huurstijging beperkt bleef tot 4,1%, wat duidelijk lager is dan 12,6%. Houd deze wijzigingen in gedachten!
Onmiddellijke werking
De wet kent geen overgangsrecht, wat betekent dat de nieuwe bepalingen in de wet gelden voor zowel nieuwe als bestaande huurovereenkomsten. Als er in de huurovereenkomst iets anders wordt afgesproken omtrent de maximale huurprijsstijging en de huurprijsstijging dus boven het wettelijke percentages zit, is dit beding nietig. Blijf op de hoogte van de regels omtrent huurprijsverhogingen om mogelijke problemen te voorkomen.
Uitzonderingen
Hoewel de nieuwe wet bepaalt dat een huurprijsverhoging die hoger ligt dan het jaarlijkse percentage niet is toegestaan, bestaan er uitzonderingen. Een huurprijsverhoging mag boven de berekening zitten als de verhuurder heeft geïnvesteerd in het verhogen van het woongenot (renovatie/woningverbetering), in energiezuinigheid of als er een investering is geweest die door de overheid werd opgelegd. Maar een en ander moet wel in redelijke verhouding staan tot de door de verhuurder gemaakte kosten. Indien verhuurder en huurder het niet eens worden over de huurverhoging, kunnen zij binnen drie maanden na de totstandkoming van de veranderingen het geschil aan de Huurcommissie voorleggen.
Conclusie
De nieuwe wetgeving kan leiden tot beperking van de contractsvrijheid en er bestaat twijfel of deze wet nieuwe huurders inderdaad beschermt tegen hoge huurprijzen. Verhuurders kunnen er namelijk voor kiezen om eerst een tijdelijke huurovereenkomst voor minder dan twee jaar af te sluiten, om vervolgens te bekijken of er daarna een nieuwe huurovereenkomst met hogere huurprijzen kan worden gesloten. Houd de ontwikkelingen in de gaten om op de hoogte te blijven van eventuele veranderingen en effecten op de woningmarkt.
Meer weten omtrent de maximering van de huurprijzen?
Neem contact op met onze specialist Annemarie Govers-Schotten
