Verborgen gebrek buiten de onroerende zaak

22 februari 2023
Leestijd: 6 minuten

Over verborgen gebreken binnen de woning of bedrijfsruimte heeft u vast wel gelezen. Maar hoe zit het met een verborgen gebrek dat is gelegen buiten de onroerende zaak? Denk aan lichtoverlast, geluids- of stankoverlast. Als u daarmee als koper wordt geconfronteerd en hiervan was nog geen sprake op het moment dat u de onroerende zaak kocht, dan kan er mogelijk sprake zijn van non-conformiteit. Hierdoor kunt u recht hebben op schadevergoeding. Mr. Sarah van der Salm licht een arrest van de Hoge Raad toe. Liever een kort webinar bekijken? Klik dan hier.

Verborgen gebrek binnen de woning

Als je een woning koopt en geleverd krijgt en de woning vertoont (verborgen) gebreken die een normaal gebruik van de woning in de weg staan (bijv. ernstige lekkage, niet functionerende verwarming, verzakking), dan kan de koper de schade die hij hierdoor lijdt verhalen op de verkoper.

Non conformiteit

De woning voldoet in dat geval niet aan het conformiteitsvereiste zoals bepaald in artikel 17 Burgerlijk Wetboek Boek 7. Op grond van dat artikel moet de verkoper een zaak leveren die aan de overeenkomst beantwoordt. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien de zaak, gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over die zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (artikel 7:17 lid 2 BW).

Is de woning non conform dan moet uiteraard ook zijn voldaan aan alle wettelijke vereisten (o.a. de klachtplicht en de ingebrekestelling).

Onaangename verrassingen

Ook moet in de koopovereenkomst geen exenoratie zijn opgenomen voor verborgen gebreken. Let erop dat bij de koop van oude woningen vaak uitgebreide exenoraties zijn opgenomen door o.a. een ouderdomsclausule. Het is dan van belang voorafgaand aan de koop een bouwkundig onderzoek uit te laten voeren naar de staat van de woning. Op die manier voorkom je dat je voor onaangename verassingen komt te staan als je eenmaal eigenaar bent van de woning.

Hoe dit precies in zijn werk gaat leest u in de blogs ‘Verborgen gebreken, de gevolgen‘ en ‘Verkoper voor verborgen gebreken aansprakelijk?’.

Verborgen gebrek buiten de woning

Wat doe je als je koper bent van een woning en na oplevering blijkt dat je op de eerste winteravond veel overlast hebt van het licht van de nabij gelegen tennisbaan. Kan dan ook gezegd worden dat de woning non-conform is? Dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de kopers de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen?

Arrest Hoge Raad

Door de Hoge Raad is bepaald in haar arrest van 11 december 2020 (ECLI:NL:HR:2020:2003) dat dat inderdaad het geval kan zijn. In dat geval moet echter wel vaststaan dat door de openstelling van de tennisbanen in het winterseizoen waardoor lichtoverlast is ontstaan, de wettelijke normen worden overschreden. Daarvan was uiteindelijk in de voornoemde zaak geen sprak (zie Gerechtshof Amsterdam 26 juli 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:2187). Omdat de maximum grenswaarden van de toepasselijke ecologie-zone E3 volgens het rapport Lichtconsult bij geen van de woningen wordt overschreden, is naar het oordeel van het hof niet vast komen te staan dat de woningen niet de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. Dit leidt tot de conclusie dat het beroep op non-conformiteit niet slaagt.

Als dat wel het geval zou zijn geweest, dan zou er wel sprake zijn geweest van non-conformiteit en zou men gehele of gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst inclusief vermindering koopprijs/schadevergoeding kunnen vorderen.

Verborgen gebreken buiten de onroerende zaak?

Heeft u vragen?  

U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.

Rechtsbijstandverzekering? 

Neem contact op met onze specialist Mr. Sarah van der Salm.

Neem contact op met Annemarie
Stel uw vraag
close slider